INICIO FORO
Regresar   ForoCoches > Zona General > General

  MANUAL para VENDER VIVIENDA - Pisos y casas [Otro tocho]  
Respuesta

 
Herramientas
Viejo 19-jul-2017, 22:49   #1
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Exclamation MANUAL para VENDER VIVIENDA - Pisos y casas [Otro tocho]

MANUAL DEL VENDEDOR DE VIVIENDA POR ELSABUESO




Se viene tocho: Como mencioné en el hilo anterior, no soy ningún escritor profesional lo que aquí voy a teclear no es más que una serie de consejos, advertencias y sugerencias. Para evitar que alguien se pregunte si esto está hecho por algún paleto con nulos conocimientos sobre la temática en cuestión diré que redacto este manual como ex-agente inmobiliario y como graduado en ADE con mención en marketing (en concreto marketing y comportamiento del consumidor).

Sé que la mayoría de los shures no están a expensas de vender un inmueble, pero todos tenemos un amigo/conocido que está intentando vender una propiedad.

Si mis antiguos jefes me viesen posteando esto se tirarían de los pelos porque a más de uno le puedo hacer perder clientes, ya que con este manual busco que el shur que me lea pueda vender su piso sin necesidad de que otros intermedien.

Al mismo tiempo algún shur se llevará las manos a la cabeza porque le sacaré un poco del matrix en el que vive, pues hay mucho propietario que necesita ver la realidad, por dura que sea.

Como en el anterior manual, este otro está sujeto también a ampliaciones, modificaciones y actualizaciones.

EDIT:
No busco lucrarme, afortunadamente tengo trabajo bueno y estable, doy gracias dado el panorama, eso sí, ya no estoy en el mercado inmobiliario. No obstante, en relación a los anteriores manuales, de compra y venta (arriba mencionados), algunos shures y conocidos me han recomendado hacerme un patreon, que ya que lo dejo para todo el que lo pueda necesitar, pues quien me quiera tirar un euro como si fuera un guitarrista callejero, oye se agradece y anima a hacer más. De hecho puede que haga otro sobre si es mejor hipoteca fija o variable.

Así que si algún shur me quiere tirar una moneda dejo mi Patreon y mi dirección wallet por si alguno le sobran unos satoshis: 1K3AUef2LRdoXPJrf5nMCprkvMLwUcwY38
Muchas gracias a los que se sientan generosos

Introducción


Antes que nada, debes saber que vender una vivienda no es como el que vende su playstation usada por wallapop. Estamos hablando de PATRIMONIO, grábate esa palabra a fuego, o no entenderás realmente lo que estás haciendo.

Recuerda que el comprador que se pueda llegar a decidir por tu vivienda se va a fijar en muchas cosas, va a comprar precio, atributos en muchos sitios y si la tuya peca de precio, atributos o ambas perderás la venta la venta seguro.

Por supuesto Montoro tocará tu puerta y te saludará con una mano mientras con otra te reclama pasta.

Antes de vender una vivienda debes estar seguro de que quieres vender y que si realmente buscas liquidar ese activo deberás adaptarte a la situación de mercado. Si no estás dispuesto a vender a precio de mercado deja de probar suerte soñando con que algún necio comprará a precio de oro tus metros cuadrados.

Del mismo modo no olvides que una vivienda “parada” sin nadie que al habite son gastos a tener en cuenta: IBI, comunidad, mantenimiento, averías… Puede irse a 3000 euros al año a la que te descuides si no hay derramas de por medio.

No olvidar que este manual es una introducción y con esto quiero decir que después de terminar de leer esto, requerirás de una labor de investigación por tu parte para saber que se cuece en tu mercado.

Para estructurar de forma “académica” este montón de letras tecleadas, hago mención a las 4 Ps del marketing: Price, Product, Placement y Promotion. Aunque hablaré del placement y del promotion juntos dada la peculiaridad de las viviendas.

PRECIO


Este apartado lo pongo en mayúsculas y hablo de él el primero porque es el más vital.

Como vendedor lo primero que debes entender es que el precio no lo decide solo la oferta. Es de primero de economía de bachiller, que el precio es un punto de confluencia entre oferta y demanda. Por tanto, por mucho que tu pidas por tu pisito, si no hay nadie que esté dispuesto a pagarlo, no lo vale. En otras palabras, si el precio no se materializa con una persona dispuesta a pagar por un precio X, NO VALE X.

Ahora la pregunta del millón ¿Cuánto vale mi piso/casa?

No es una pregunta fácil de resolver, y a no ser que seas tasador o estés muy metido en el mundo inmobiliario no sabrás con plena seguridad lo que vale.

Al mismo tiempo el valor (precio) no es algo fijo; fluctúa como el valor de otras tantas cosas. Si compraste tu piso en 2015 es casi seguro que no valga lo mismo a fecha de hoy. Del mismo modo, el que tu vecino del quinto vendiese en 2014 por 288.000 no implica que el tuyo lo vaya a valer a fecha de hoy, ni mucho menos.

A no ser que estés dispuesto a pagar a un tasador tienes varias opciones:

Opción A: Ir a una agencia y que hagan una valoración del inmueble gratuita (echándole mucho morro). En lo personal, aunque me parece de ser demasiado aprovechado, no siempre es fiable. Algunos agentes tienen las siguientes estrategias:

-Decir que vale mucho menos de lo que se puede llegar a sacar, para que el propietario lo ponga muy barato y sea una venta rápida, donde no tenga ni que vender el piso, porque se venderá sólo.
-Decir que vale mucho menos de lo que se puede llegar a sacar para que el propietario diga: No no, mi piso vale mucho más, y decida no ponerlo a la venta. Suele ocurrir cuando ese agente no quiere trabajar este tipo de propiedades (bien por vecindario, bien por lejanía).
-Decir que vale mucho más de lo que realmente se puede llegar a vender. Esta estrategia la suelen usar especialmente los nuevos, porque necesitan captar inmuebles para hacer cartera y no les importa tener sus primeros pisos por encima de mercado. Al final el propietario acaba engañado y creyendo una mentira.
-Decir un precio erróneo. Cuando un agente inmobiliario no conoce sobre una zona realmente, ni nadie de su agencia, suelen encontrarse con algún paisano que va a preguntarles por un piso del que no tienen ni zorra idea. Los agentes inmobiliarios también se guían por registros de ventas. Si no cuentan con registros de unas zonas concretas pueden dar palos de ciego. En algunos barrios por escasos metros unos edificios valen mucho menos que otros por una simple cuestión de vecinos; el agente inmobiliario que desconozca esto puede dar a priori una muy mala valoración.

Opción B: Currartelo tú.

Tendrás que investigar lo que hay por tu zona. ¿A qué precio han vendido vecinos míos? ¿A qué precios se anuncian? ¿Está mi mercado en alza? ¿Mi vivienda perderá o ganará valor a futuro?

Esas preguntas son sólo algunas de las muchas que deberá hacer un vendedor (o vendedores) para poner en marcha la liquidación de su propiedad. Y la respuesta debe ser siempre objetiva y de la mayor fiabilidad posible.

Saber a qué precio han vendido vecinos tuyos es tarea complicada, a no ser que tengas registros de ventas. Si te lo estás preguntando, no, no lo vas a encontrar en internet buscando en google. Hay gente que sabe a lo que lo han vendido vecinos suyos, porque lo han comentado con ellos. Pero cuidado, porque la gente no admite mal vender, y ya he visto a más de uno decir que vendió a X, cuando vendió a X-20.000€. Y del mismo modo a compradores afirmando haber comprado por 15.000 menos de lo que realmente pagaron. No te fíes, investiga, contrasta.

Intentar saber a qué precio se anuncian todos tus “competidores”. Eso es fácil, pues hay muchos portales inmobiliarios y es fácil ver a cuánto se anuncia el personal. Pero OJO, una cosa es el precio anunciado y otra el precio final de venta . Que tu vecino de enfrente pida 145.000 por su pisito, no implica que lo vaya a vender en 145 o 140. Lo más probable es que acabe vendiéndolo con una rebaja mínima de 20.000. Diferencias de entre el 15 y el 20% es lo más habitual dentro de los pisos más “óptimos” y mejor acercados a su precio de mercado. Aunque siempre hay alguno que lo pone barato para venderlo rápido y dura poco en el mercado.

"He visto en las noticias que el mercado sube de precio. Fijo que puedo pedir más por pisito". No me cansaré de decirlo. El mercado se encuentra ahora mismo polarizado. Si bien Madrid, Barcelona y otros puntos está al alza, en muchos otros sitios el mercado se encuentra estancado sigue en caída libre.
Enlace de interés: https://www.tinsa.es/precio-vivienda/

Según qué capitales de provincia el precio está estancado o cayendo. En Santander por ejemplo el precio de la vivienda sigue cayendo lentamente, pues es una ciudad muchos pisos caros en la zona más o menos céntricos, y los jóvenes no tienen sueldos como para comprar esos disparates, menos ahora que uno incluso se ha caído parcialmente .
Noticia fresquita de hoy: http://www.eldiariomontanes.es/santa...115952-nt.html
Los mejores derrumbes están en Santander, joderos madrileños.

En ciudades como Madrid el precio sube, pero cuánto durará esta subida, o si se trata de un bulltrap, es algo que incluso los expertos siguen debatiendo y hay diversidad de opiniones.

El que la vivienda de uno vaya a ganar o perder valor depende por supuesto de si el mercado está al alza o a la baja. Pero hay otras cuestiones a analizar:

-Edificios antiguos, estructuras de madera de más de 100 años, edificios en barrios con posibilidades de ser multiculturalizados, viviendas en poblaciones pequeñas o muy pequeñas... Si tu vivienda cumple alguno de estos “atributos” está visto que perderá valor en el futuro muy rápidamente. E incluso si te descuidas puede que acabes con una orden de derribo gracias a las termitas.

-Edificios en barrios en crecimiento, zonas con nuevas líneas de transporte o en poblaciones en claro crecimiento, pueden ser viviendas cuyo precio va a subir. Recalco el “puede”, porque no implica necesariamente que vaya a subir.

Dicho esto recalco de nuevo el ser objetivo. Y esto es muy importante, porque tendemos a darle un precio incorrecto a nuestras viviendas. Solemos apreciar en exceso atributos positivos que tiene y no ver atributos negativos. También es habitual darle un valor sentimental: “El piso de mis abuelos” “el piso de mi infancia” “mi casa de veraneo de toda la vida” “el piso donde crie a mis hijos”. Todas estas “aportaciones sentimentales” realmente no valen nada en el mercado. Un comprador no te va a pagar más del precio de mercado porque en tu pisito te criaste o porque echaste los mejores polvos de tu juventud.

Por alguna extraña manía, los españoles tendemos a tener mentalidad de dar “el pelotazo” con los pisos. No sólo las constructoras, también los particulares. “vendo el piso y ya tengo para una jubilación cojonuda” “vendo el piso y seguro que gano dinero”. Esto es algo que por lo visto se repite mucho en el español medio.

Para finalizar este apartado recomiendo a todo aquel que tenga su vivienda en los portales anunciada, y tenga pocas visitas (menos de 1 a la semana), que baje el precio. Aquel que no lo haya vendido en 2 meses, que baje precio. Aquel que sólo le llamen inmobiliarias para vendérselo, que baje el precio. Y de paso siga los pasos arriba mencionados y los que siguen abajo.

¿Alquilar?¿Alquiler con opción a compra?

Hago un inciso antes de continuar con otros apartados Si acabas de descubrir tras valorar tu inmueble que no vas a sacar ni de lejos lo que pensabas… tal vez deberías plantearte otras opciones como NO VENDER, o tal alquilar, o alquilar con opción a compra.

Ha sido muy habitual en la época en la que el precio de la vivienda caía en picado y sin frenos que mucha gente, hermanos por lo general, pusiera en venta el piso heredado. Pero como pedían mucho más de lo que valía tuvieron que sacarle algún rendimiento.

¿Merece la pena alquilar? Si tu piso se encuentra en un estado bastante decente, no lo habitas tú y puedes sacarte un dinero interesante puede que te compense el riesgo de morosidad o que te destrocen la casa. Hay gente viviendo de alquileres y gente que no volverá a alquilar un inmueble en su vida ni a su padre. Si vas a alquilar un piso cochambroso que se cae a pedazos, por favor, no lo hagas, te van a maltratar el piso, ya puedes jurarlo.

La otra opción después del alquiler es la opción a compra. Tampoco quiero extenderme de nuevo demasiado con ello pues ya se contó en el manual de compra. Pero para que nos hagamos una idea no es sólo alquilar: El potencial comprador y tú decidís un precio de alquiler y un precio de venta en caso de que se quiera ejecutar la opción a compra. Es un contrato privado y por tanto sus partes son muy modificables.

Si por ejemplo el precio de venta acordado es de 100.000 al firmar el contrato te tendrá que adelantar entre un 10 y un 15% de ese precio (como digo, al ser privado se puede acordar y modificar antes de la firma). Al mismo tiempo se pueden acordar los años que durará la opción; Lo normal son 3 años, pero hay casos de 5 años. Del precio de venta final se descuenta lo que ya ha ido pagando de alquiler en un 100% u 80% según acordado. Es habitual ver un 100% para lo pagado el primer año y un 80 o 50% para el segundo y tercero.

¿Que ejecuta la opción a compra? Enhorabuena, has vendido el piso. ¿Qué decide no comprar? Te quedas con ese 10-15% adelantado y todo lo pagado de alquiler, además como ha tenido la intención de haber llegado a comprar ese inmueble, lo ha cuidado como si fuera suyo (negociazo). ¿Qué decide comprar la casa y te niegas? La cagaste, le tendrás que devolver ese 10-15% más otro 10-15%. ¿Es buena opción? A mi juicio sí, a no ser que el mercado esté en un momento alcista donde estarás acordando la venta de tu inmueble por debajo de lo que podrías llegar a sacar en el futuro.

No obstante lo aconsejable es no tener un piso parado, pues es fuente de múltiples gastos pasivos como derramas, gastos de comunidad, IBI, desperfectos que salen (como humedades).


Producto


Tu vivienda es tu producto a vender, y deberás conocerlo bien para saber que estás vendiendo. Seguiré el orden de atributos mencionado en el manual de compra:

Ubicación

¿Dónde se encuentra tu vivienda? ¿Es buen barrio? ¿Buena ciudad? ¿Bien comunicado? Todas estas preguntas las tienes que tener en cuenta como atributo de la vivienda en sí. Pero también influyen otras como cercanía de comercios, hospitales, ambulatorios, colegios, bancos, zonas verdes…

Si vas a fijar un precio a tu vivienda tendrás que comparar tu vivienda con las de tus proximidades. No puedes pensar que es equivalente a un barrio que está alejado o una población colindante. Puede haber grandes diferencias de precios incluso dentro de un mismo barrio, por lo tanto imagina si ya existe una gran distancia.

Cuanto más alejando estés de zonas urbanas o del centro de la ciudad, salvo excepciones, más bajo será el precio. En especial si hay pocas líneas de transporte público o si es pobre en frecuencia y recorrido.


Ascensor

Si tu vivienda cuenta con ascensor, es algo que juega a tu favor. Cuanto más alto sea un piso más valor pierde si no hay ascensor. Vender un cuarto o quinto sin ascensor puede ser cortarse las venas en cuanto a bajada de precio. Sin embargo un quinto con ascensor puede ganar mucho en valía.

Lo de “posibilidad” de poner ascensor, cuando ni hay derrama, ni plan previsto ni aprobado es un vende humos y casi nadie pica. Por lo que si tienes un piso en venta que sin ascensor ni previsión de tenerlo no pongas lo de “posibilidad”.

Ojo, porque el contar con ascensor también puede suponer ruidos del motor o engranajes si estás en la planta de arriba.


Garaje

Que tu vivienda cuente con garaje es importante en una sociedad donde el coche hace ya tiempo que pasó a ser imprescindible. Pero ojo, tener garaje no siempre implica que valga más. Poblaciones satélites en las que todo el mundo, o casi todo el mundo, depende del coche para ir a trabajar (en especial donde el transporte público es malo) el tener coche no implica que “valga” más, sino que el no tenerlo hace que el valor caiga en picado porque pocos interesados habrá.

Si tu garaje cuenta con acceso desde el ascensor es un punto muy a tener en cuenta si se trata de una población en la que llueve mucho y llegar del garaje a casa implique mojarse.


Ruidos

La gente tiende a huir de los punto con contaminación acústica: Fábricas, aeropuertos, vías de tren, carreteras… Si cuentas con algo de eso cerca date por crucificado. Más de lo mismo para los que tengan viviendas en zona de ocio nocturno o que haya concentración de bares en los bajos del edificio.

Las buenas ventanas frenan un poco ese ruido, pero incluso con ellas, el ruido sigue ahí y nunca se frena el 100%.


Número de habitaciones

Que cuentes con más habitaciones no siempre es mejor o no siempre implica tener más valía. Hay habitaciones pequeñas cual cajas de cerillas, y en ocasiones la gente se tiene que meter en obras, derribar paredes y unir habitaciones para poder aprovechar el espacio o simplemente no tener que ir andando de perfil en su propia habitación.

Tener columnas en las paredes o en medio de las estancias también es una incidencia negativa en el precio.
No obstante si tu vivienda cuenta con 2 habitaciones pero una de ellas lo suficientemente grande y con entrada de luz, siempre se puede indicar a los potenciales compradores la posibilidad de hacer una tercera.


Metros cuadrados

Cito lo anteriormente en el manual de comprador:

Que en tus escrituras diga que hay 70 metros o que en el catastro diga que hay 75, no implica que sea necesariamente cierto. Es habitual ver unos metros figurados en el catastro y otros metros en las escrituras, pero puede que incluso ninguno de ellos sean ciertos.
Enlace de interés para ver tu vivienda en el catastro con referencia catastral o dirección: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVC...?TIPO=CONSULTA

Los metros construidos vs metros útiles:

A las constructoras les encanta hablar de “metros construidos” pero esos metros no son los reales/útiles/pisables o como prefiera cada uno llamarlo.

Si quieres saber lo que realmente mide tu vivienda, coge un metro y empieza a medir estancias y pasillos. De cara a presentar la vivienda lo mejor que puedes hacer es comentar los 5 valores. Lo que has medido tú, los valores construidos y reales escriturados y por otro lado los metros que figuran en el catastro. De esta forma estarás dando credibilidad al producto que vendes. Más tarde desarrollaré con detenimiento como presentar la vivienda

No olvides que los armarios empotrados también son metros útiles, y que las terrazas también, pero el de las terrazas cuenta como la mitad. Los metros de tu garaje o trastero no son a sumar como metros de vivienda, son ANEXOS .


Distribución

No sólo importan los metros. Los metros en pasillo son metros perdidos. Son metros que no interesan a no ser que el comprador los quiera para forrar la casa con cuadros. Además será más gasto en pintura.

No sólo el tener mucho pasillo es algo negativo, cuanto más estiradas sean tus estancias más incomodas se harán. El ejemplo que suelo poner de cómo mal aprovechar los metros son las cocinas alargadas que tras poner la encimera, solo queda un metro de ancho y toda la cocina es un pasillo en el que no se puede poner una mesa, ni pueden pasar dos personas sin chocarse. Eso es un incordio y el que haya vivido en cocinas así las evitará a toda costa. Si tu vivienda es de estás alargadas, deja de pedir un dineral por ella que no te lo van a dar


Orientación

La orientación puede jugar muy a tu favor o muy a tu contra. Tener viviendas al sur en el norte de España es algo más cotizado. Pero algunas personas buscan orientación norte-sur para que la temperatura se desplace por la vivienda y la parte sur caliente la parte norte.

Pero ojo, no sólo la luminosidad y calidez son importantes. El que tu vivienda sea sur y muy luminosa puede valer un pimiento si la orientación cae a una fábrica o poblado de etnianos que se pasan el día tocando la guitarra.

Enlace de interés: https://www.idealista.com/news/inmob...rar-en-energia


VPO y VPP

Si te compraste una VPO/VPP o derivados sabrás que tendrás un límite mínimo de plazo para vender y un máximo de precio.

Si no lo cumples podrías perder las ayudas sociales o ser multado.

Cada plan de vivienda es distinto así que tendrás que consultar tus condiciones si no te acuerdas de cuales eran.

Que el precio máximo de tu vivienda que ya puedes vender sin perder las ayudas sea de 90.000 euros no implica que la vayas a poder vender por ese precio. Es posible que su precio haya caído por debajo del mínimo legal como ha ocurrido en muchos lugares, en especial en aquellos que fueron alegremente multiculturalizados.

Si pides por encima del precio fijado por Vivienda y alguien es consciente de que lo estás haciendo, te podría denunciar, así que no te pases de listo tras haber tenido beneficios fiscales.
Enlace de interés: http://www.viviendaprotegidasi.es/

Para algunos comprar VPO es interesante de cara a beneficios fiscales, por lo que están algo más interesados. Pero para muchos otros las VPOs son sinónimos de viviendas de obreros, pobres, etnianos y lo peor aún: malas calidades. No te emociones poniendo tu VPO a un precio mínimamente alto, porque es probable que te cueste venderla .


Edad de tu edifico

Cuanto más antiguo sea tu edificio, o más viejo parezca, más se echarán para atrás los potenciales compradores.

Mucha gente busca un piso para “toda la vida” o al menos para muchos años. Por lo tanto un piso de más de 50 años para una persona de 30-35 es jodidamente antiguo. Y dado que ese es el perfil del comprador más habitual, si tu vivienda fue construida hace más de medio siglo ya puedes ir tirando el precio abajo (más todavía si se ha construido mucha vivienda nueva a tu alrededor).


Gastos de comunidad

Otra cuestión más seria de lo que a priori parece, es la cuota de comunidad. Cuanto más alta sea, más espantarás a posibles compradores, pues la mayoría de la gente no quiere tener unos gastos fijos importantes todos los meses (bastante tendrán con la hipoteca).

Si tienes unos gastos de comunidad de 80-100 euros mensuales tu vivienda será menos atractiva, en especial para la clase trabajadora y media. Tenlo en cuenta para inflar un precio irreal. Ojo, tener sólo 20 euros de gastos de comunidad no implica que tu vivienda valga mucho, ni por asomo.


IBI

Lo mismo se puede decir el impuesto de bienes inmuebles. Es otra “cuota” fija a pagar, y a tus potenciales compradores no les agradará saber que el ayuntamiento va a pillar tajada todos los meses.


Barreras arquitectónicas

El que tu vivienda tenga barreras arquitectónicas, escalones o saltos a salvar que imposibilitan el movimiento a una persona con escasa movilidad o en silla de ruedas, será un punto negativo a considerar.

La gente no sólo busca ascensor, muchos buscan que si un día tienen que ir en muletas o con el carrito del bebé, no tengan que estar subiendo y bajando 5 escalones para acceder al portal. No te digo ya si la vivienda es para una persona mayor que le cuesta levantar la rodilla. Lo mismo para los dúplex, que cuentan con barreras arquitectónicas dentro de la vivienda.


Fachada

El revestimiento que más gusta, por su practicidad y por estética suele ser el ladrillo caravista, pero eso tampoco implica poder tirar al alza el precio. Lo que la gente busca es no tener problemas de humedades, filtraciones y a poder ser, una fachada bonita.

Una fachada ventilada es algo que también gusta mucho. Si cuentas con una es algo sobre lo que incidir.


Ventanas

Aunque es algo que se puede cambiar, pues se puede hacer reforma, unas buenas ventanas siempre llaman más. Si tienes ventanas de madera, correderas o mal aislantes en general, la gente se echará mucho para atrás.
Contar con un buen aluminio o PVC de puente ancho te dará más opciones.


Terrazas/tenderos

En el día a día de la vivienda hay tareas que se repiten mucho o al menos todas las semanas. Una de ellas es la de tender. Si cuentas con un tendedero o terraza para tender es algo que te sumará puntos de cara a una visita, sobre todo de cara a las amas de casa.


Viviendas a reformar parcial o completamente

Si te ha tocado heredar el típico piso de la abuela a reformar mala suerte. Valen mucho menos, y hay muchos menos interesados, pues poca gente tiene la pasta y el tiempo para abordar una reforma.

No intentes reformar la vivienda para luego venderla mucho más cara porque lo más probable es que no recuperes la pasta. A no ser que seas tú mismo quien haga la obra, ya puedes jurar no que verás un duro de ganancia en la inversión.

Los atributos a vender tendrán que ser la ubicación, orientación, y metros, porque todo lo demás será secundario.


Calefacción

Si tu edificio cuenta aún con calefacción eléctrica o central, deberás saber que la gente pagará mucho menos por él. Es propio de edificios viejos el tener estos sistemas calefactores. Calefacción de gas natural es lo que más vende. No tener ello es motivo de desencanto por parte de la mayoría de compradores. Aunque siempre habrá algún atípico que le gusten las calefacciones poco habituales.


Muebles

Debes saber, que aunque dejes tus muebles, tu piso no vale más. Cuando vendes un piso, vendes 4 paredes, no los añadidos. Los bancos no tasan muebles, las agencias inmobiliarias no valoran muebles, por tanto si te has dejado un pastón en muebles ya puedes jurar que por dejarlos ahí no vas a poder vender mucho más caro.
Los muebles pueden ser usados para la negociación: Hay gente que no los incluye en el precio de venta, pero para mantener el precio admite a trámite que el comprador se quede ya con la casa amueblada.


Certificado energético

Algunos propietarios ponen su vivienda en venta y alquiler y no han oído hablar del certificado de eficiencia energética. Es obligatorio incluso para anunciar la vivienda en el idealista. Y cuestan entre 90 y 135€. Un ingeniero tendrá que ir a tu casa y acreditar el consumo energético y emisiones de CO2.

Los mejores certificados son los “A” y los peores los “G” siguiendo el orden alfabético. Lo habitual es que tu vivienda sea una letra E. Si cuentas con un certificado “B” o “C” podrás usarlo como excelente argumento de venta. Aunque tampoco suben demasiado el precio de cara a una venta, pero si se puede añadir un 2 o 3% más de valor frente a otros competidores en tu zona si sabes con certeza que tienes peores certificados energéticos.


DAFO

Como último consejo de este apartado, recomiendo hacer un DAFO de tu vivienda.
¿Qué es un DAFO? Un análisis de Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. Se utiliza en el ámbito empresarial para análisis de proyectos, empresas o modelos de negocio. Se podría hacer una extrapolación al mundo de la vivienda, entendiéndose por cada uno de los apartados lo siguiente:

-Debilidades y fortalezas: Fallo y puntos fuertes internos de la vivienda, es decir, intrínsecos a la vivienda: Metros, ubicación, luminosidad, calidades…
-Amenazas, Oportunidades: Fallos y puntos fuertes externos de la vivienda: Tipo de barrio y su evolución, comercios de la zona, situación del mercado.
Si haces un análisis objetivo siguiendo estos pasos te ayudará a valorar correctamente tu vivienda.


Situar tu vivienda y presentación


Una vez que hayas valorado tu vivienda de forma adecuada viene el presentar la vivienda y saber venderla.

Desafortunadamente alguno cree que poner una vivienda a la venta es como el que vende un juguete viejo en segundamano.es, que vale con un par de fotos mal echas una descripción cutre y seguro que se vende a los 2 días.

Al margen del más que clásico cartel de “se vende” en la ventana, y un papel en el portal que diga “Se vende piso en este inmueble”, si no se está en internet, no se está en ningún lado.

Idealista, fotocasa, pisos.com, todos los portales que veas para poner tu vivienda, ponlos. No sólo debes colgar el anuncio, debes filtrarlo correctamente: Poner adecuadamente el barrio en el que está (es muy normal ver viviendas fuera del lugar que corresponden), atributos como terraza, ascensor, altura del piso, garaje… Todo eso debe aparecer en la sección de filtros.

Por supuesto también debe aparecer en la descripción del inmueble. La descripción es importante, en especial para los que no conozcan la zona. Ahí deberás dar a conocer tu vivienda y contar lo que no se vea en las fotos.

Piensa en tu público objetivo. Si por ejemplo tu vivienda es de 4 habitaciones está claro que le interesará a familias con niños, cita por tanto centros educativos cercanos y zonas verdes. Si se encuentra cerca de universidades comenta que es favorable a inversores para alquiler de estudiantes. Si es una vivienda sin ascensor tiene opciones para ser interesante para inversores, pues son algo más baratas y no muy difíciles de alquilar.

En la descripción no uses palabras como “coqueto” “íntimo” “ideal parejas”. Son la declaración palpable de que son viviendas pequeñas.

Si la descripción es a tener en cuenta; Las fotos son vitales algo que he visto muy habitual es la mentalidad hacer muchas fotos o muy pocas: más fotos no implica mejor, pero ninguna foto implica no tener apenas interesados.
Una vivienda sin fotos es muy mal presagio. Parece que se está ocultando algo, como una vivienda en muy mal estado o mal cuidada.

Mis consejos de cara a las fotografías son las siguientes:

-Al menos dos fotos de cada estancia, a no ser que sea un chalet inmenso lleno de habitaciones y salones. Que se vea cada habitáculo desde distintos ángulos. Pegado a la pared para dar más amplitud casi en una esquina, y sin enfocar hacia una ventana pues conseguirás una ventana súper luminosa pero una habitación oscura. Si puedes usar Photoshop para compensar el exceso de luz de la ventana y dejarla al nivel de la habitación, mejor todavía.

-Usa trípode, y olvídate del flash, queda como el culo a no ser que sea un flash profesional, en especial cuando se ve el reflejo de espejos

-No salgas en el espejo haciendo una foto del baño, es lo más cutre que se puede hacer en cuanto a fotos.

-Apaga la tele u ordenador. Quita, perros, gatos, niños y abuelos, que no salga gente en las fotografías.

-Al menos una foto del exterior, en la que se vea el edifico y si justo hay una para de autobús cerca, que se vea la parada junto al edifcio.

-Haz un plano de tu vivienda. Haz un plano en el ordenador de tu vivienda, con los metros que tiene. En internet se pueden ver varias formas de hacer planos. No lleva mucho tiempo y es muy buena acompañante de las fotografías y le da cierto toque de profesionalidad.
http://www.construyehogar.com/planos...-casas-gratis/

-Armoniza y despersonaliza la vivienda. ¿Qué quiero decir con esto? Quita todo aquello que se pueda relacionar con algo, o estilo de vidas concretos. El crucifijo de la abuela, el escudo del Athletic, los innumerables peluches de tus hijos, todo eso fuera. Lo mismo con imanes de la nevera, pegatinas, cientos de botes de champú en el baño, o cacharros en la cocina.

Cuanto más despejado mejor. El asociar un estilo de vida concreto hace perder oportunidades de venta, por tanto ten una vivienda limpia, ordenada y armonizada.
Enlace de interés: https://www.dzoom.org.es/12-buenos-c...tos-a-tu-casa/

Si quieres saber más sobre el tema, investiga sobre el home staging, herramienta de utilidad, que viene a decir que con unos cuantos cambios de mobiliario, limpieza, orden y decoración, se puede dejar una vivienda mucho más presentable.
Enlace relacionado: http://www.hola.com/decoracion/20121...taging-que-es/
Ejemplos:










Presentación de la vivienda

De cara a presentar la vivienda sigue los mismos pasos que a la hora de realizar fotografías (vivienda, recogida, limpia y armonizada) pero hay alguno más:

Escoge un día adecuado. Busca presentar la vivienda en sábados, que es cuando más disponibilidad tiene la gente, o viernes por la tarde y trata de concentrar a los interesados uno tras otro. Si por ejemplo varias personas han llamado, queda con uno a las 5, con otro a las 5,30 y el último a las 6. Eso demuestra que hay gente interesada.

Busca días que haya luz, que se aprecie la luminosidad, nada de días grises, lluviosos o desapacibles, pues tenderán a relacionar la vivienda con algo incómodo y gris.

Ventila la vivienda 15-20 minutos antes de la visita. Dale al deshumidificador para quitar cualquier rastro de humedad.
Lo que tienes que buscar es que el comprador se “enamore” de tu vivienda a través de los 5 sentidos.

Vista es el primero, pues las personas somos muy visuales. Por muy bien que esté de precio, si no entra por los ojos la gente recula. Ya he mencionado muchos consejos, en ese sentido, así que no me extenderé mucho más para no hacer de este manual una biblia. Pero si recomiendo mucho poner buenas bombillas y cebadores. No es una gran “inversión” pero bombillas que tarden mucho en iluminarse o que alumbren poco dejan la casa en tinieblas y a no ser que sea Drácula, no le va a gustar.

Oído viene después. Hay quienes se van a fijar mucho en los ruidos: vecinos, tráfico, trenes, aviones… Pero aquello que esté dentro de la vivienda, que no emita ruidos o elementos sonoros que distraigan: Tele, radios, lavadoras centrifugando, son algunos ejemplos de lo que hay que evitar.

Olfato. Como digo, hay que ventilar la vivienda, pero un toque de olor no viene mal. Olores como café recién hecho, canela, galleta o limón son los que suelen gustar. Sirven para ambientar de maravilla y serán percibidos por todos a no ser que te visite un robot que no respira. Pero es sólo un poco, un toque; poner demasiado podría dar la sensación de querer ocultar algo.

Tacto. Debes buscar que se sientan como si ya estuvieran en su casa. Déjales que abran ventanas, den a interruptores de la luz, abran grifos, o se sienten en los sofás/camas. Raro será el que se ponga a abrir tus cajones de ropa íntima, pero si ya les das vía libre a ver y palpar lo agradecerán. Incluso si les permites que después de enseñarles la casa, que se den ellos un paseo por las habitaciones sin estar “vigilados” les darás libertad y la sensación de que no escondes nada. Así también podrán tomar medidas con calma y pensar como orientas muebles. Incluso si dejas muebles podrán ver su textura y ver si les convencen o pondrían todos.

Gusto. Como último sentido a enamorar está el gusto. Tener la cortesía de invitarles a un café si tienes una nespresso o de unas pastas de té o incluso chocolate anima algo la visita.

No repitas el mismo atributo una y otra vez: Si vas a describirles la vivienda a los potenciales compradores no repitas lo mismo demasiado, porque si sólo hablas de una cosa o haces énfasis en puntos concretos parecerá que tu vivienda no tiene más atributos, o que intentas ocultar otros defectos.

Es un poco de sentido común pero lo digo: Nunca busques hacer la visita un día con prisa o apurado de tiempo; si el comprador percibe que estás "estorbando" ni va a estar cómodo ni pensará que es lo mejor, porque parecerá que le estás ocultando algo con tanta prisa.

Tampoco niños, ni abuelos ni perros (mascotas) en el lugar y hora de la visita. Los niños ruidosos y abuelos peñazos contando batallitas el piso que se queden fuera de la vivienda, porque no van más que a joder la posibilidad de venta. Lo mismo con los perros que se pondrán a ladrar y olfatear a todo el mundo. Los gatos suelen molestar menos, pues son más independientes, pero ya puedes jurar que como alguno de los que visiten el inmueble sea alérgico a los gatos va a estar más pendiente de su alergía que de si tiene buenas calidades

Haz un ejercicio de empatización y piensa ¿Cómo te gustaría que te tratasen si fueses a ver un piso?

Como consejo importante: No digas lo de “No tengo prisa” pero tampoco lo de “precio negociable”.
El famoso y más que repetido hasta la saciedad “no tengo prisa” es lo más utilizado por todo el mundo como falso escudo de que no querer bajar de precio o no querer negociar. Hay gente que lo dice incluso con el banco llamando a su puerta para embargar, por lo que ya casi nadie se lo cree. Desafortunadamente he conocido gente que ha perdido decenas y cientos de miles de euros por el “no tengo prisa, ya subirá”.

Pero decir “precio negociable” es una cagada si cabe peor. El precio siempre es negociable, pero si ya lo estás diciendo, el comprador tirará más todavía para abajo. Ten claro lo que vale tu vivienda y anúncialo a ese precio. Mi consejo es que tras hacer la valoración de mercado, o tener una tasación, anunciar el precio sólo 3.000-4.000 por encima. Así en caso de negociación admites un rebaja pequeña, tu sacas el precio de mercado y el comprador se auto considera un estratega y genio de las más altas negociaciones

“Pero es el precio al que tendría que vender no me conviene, no voy a malvender”. Hay mucha gente que está errada en conceptos: “Malvender” es vender por debajo de precio de mercado. Vender más barato de lo que te costó o de lo que creías que valía es AJUSTARSE AL MERCADO, y a la realidad. Hay mucha gente que necesita entender esto antes de colgar su anuncio en el idealista.

En caso de que ya tengas “apalabrado” tu piso/casa/zulo deberás saber que el tener algo de palabra no implica nada. La parte compradora se puede echar para atrás cuando quiera.

Antes de ir al notario, que es cuando se hace realmente la transmisión patrimonial, podrás “amarrar” la operación, con un contrato de arras:

Un contrato de arras es un documento privado por el que se establece la futura compra-venta. Como es un contrato privado, es modificable, y por tanto se pueden añadir clausulas, modificar fechas… Lo habitual suelen ser 2 meses desde la firma de arras, hasta el día de ir al notario, pero esto no es fijo, y puedes poner menor tiempo.
Recuerda que si sólo lo tienes “apalabrado” puede que al final se echen para atrás en la venta. En las arras es muy habitual depositar una cantidad a modo de compromiso. Un montante habitual suele ser un 10% del capital total acordado. Por como es el contrato de arras, si después de haber depositado esa cantidad, tú como vendedor te echas para atrás y decides no seguir adelante, ese dinero lo has perdido, y no sólo lo has perdido, sino que además tendrás que devolver a la otra parte esa cantidad multiplicada por dos. Por supuesto si son los compradores quienes se echan para atrás, ese dinero queda para ti.

Un ejemplo sería si vas a vender tu inmueble de 200.000 como precio fijado para la venta y ya te han depositado 20.000 euros en arras, si el comprador se retira y no acude al notario perderá ese dinero. Pero si eres tú quien da marcha atrás, tendrás que pagar 40.000, es un arma de doble filo que protege a ambas partes. Si lo vas a vender por agencia, en la misma agencia te explicarán que antes de arras lo habitual es que los compradores dejen una señal de 2000-3000 euros. Esa señal también la perderá el comprador si se echa para atrás sin acudir a arras y en caso de que ocurra suele repartirse a 50-50 entre agencia inmobiliaria y propiedad.


¿Agencia sí o no?


Otra de las grandes materias a tener en cuenta cuando cuelgas tu vivienda en el mercado es si por agencia o no.

Considero que se puede vender si agencia sin problemas. Te ahorras comisiones que pueden llegar a suponer un importante número. Pero al mismo tiempo es mucho más cómodo y despreocupado.

Considero que la venta de viviendas de lujo es mucho más recomendable hacerlas por agencias, serias y de calidad. Pues la mayoría de los propietarios no tienen ni idea de vender esta clase de propiedades.
Pero el común de los mortales no tenemos esos bienes, así que el conjunto de la clase media puede vender sin problemas de particular a particular.

Siguiendo estos consejos se va a hacer casi todo el trabajo que va a hacer la agencia. No pienses que una inmobiliaria te va a vender por encima de precio de mercado. Porque lo primero que se le dice al propietario es eso, que se vende a precio de mercado por mucha agencia que sea y que a eso hay que descontar los honorarios de la agencia. Y si un comercial/asesor te dice que él te lo puede vender más caro te está engañando en la cara. Una agencia seria y profesional lo primero que te dice es a qué precio ponerlo y probablemente si no lo pongas al precio que te recomienden, ni tendrás visitas.

Te dirán que ellos buscan venderlo lo más caro posible, y que tú eres su cliente, por lo que ellos buscan el mejor precio para ti. Pero la realidad es que vender una vivienda es algo que lleva mucho tiempo si el precio es algo caro y un agente que va a comisión prefiere cobrar antes la pasta, aunque sea un poco menos la comisión. Si el precio de mercado es 140.000 a ellos no les va a importar que la operación se cierre en 135.000. Si un comercial se lleva como mucho el 2% de la comisión pasa de cobrar 2.800 a 2.700. Por 100 euros no va a estar peleando a muerte y que exista la posibilidad de perder la operación.

En las agencias no van a hacer más magia que colgar un cartel en tu ventana, ponerlo en idealista (internet en general), darlo a conocer a otras agencias con suerte y en su escaparate si tienen espacio. No hay mucho más valor añadido de cara a conseguir el cliente. Aunque si es verdad que te hacen todo mucho más cómodo de cara a una negociación, arras y notaría.

Hay por lo general 2 tipos de agencia:

-Las buenas: Suelen venden bastante bien, porque consiguen convencer a los propietarios de vender a precio de mercado ya que hacen buenas valoraciones de viviendas. Ese es su núcleo dentro del modelo de negocio, poner los inmuebles a un buen precio (barato). Tienen más tirón en portales de internet, hacen mejores fotografías y piden toda la documentación del inmueble. Realmente hacen buena labor de comercialización, pero te van a pedir casi seguro una exclusividad de 6 o más meses y los honorarios serán del 4-6% + IVA con mínimo de entre 4.000 y 6.000€ + IVA. Conocen muy bien el mercado y llevan operando entre 7 y 20 años en el mercado (por lo menos), han sido las que sobrevivieron a la crisis. Te pedirán el certificado energético.

-Las mierdecillas: Trabajan muy de pena, ni valoraciones, ni fotografías, ni nada. Algunas no tienen ni oficina, todo online. En internet cuelgan 4 fotos de mierda con descripciones malas. Los honorarios por supuesto también bajos, y no suelen trabajar con exclusividad. La mayoría echa el cierre a los pocos meses de abrir o como mucho duran un año. Algunas todavía tienen narices de pedir un 1 año de exclusividad.

Si vas a decantarte por agencia mi consejo es tirar de una buena, que tendrán más medios para dar marketing a tu vivienda.
Por supuesto dentro de cada agencia, cada comercial es distinto y no todos operan igual ni son igual de profesionales. Yo he visto dentro de agencias reconocidas gente que no valía ni para tomar por culo y gente que daban ganas de aplaudir.


Gastos de vivienda


Por último deberás recordar que vender tu vivienda tendrá una serie de gastos vinculados.

Al margen de posibles mudanzas si te vas a cambiar de domicilio, es posible que tengas que pasar por el notario, ya que si todavía no has liquidado tu hipoteca no habrá otra opción más que hacer registro notarial.

El ya mencionado certificado energético será otra “cosilla” a pagar. Aunque el montante no será muy grande, tendrás que pagarlo no sólo antes de vender tu inmueble, sino incluso antes de anunciarlo.

Si vendes por encima de lo que compraste, a pasar por caja de Montoro en el IRPF. Aunque si palmas dinero la minusvalía la podrás compensar en los próximos 4 años. A no ser que seas mayor de 65 años o estés en situación de dependencia, tendrás que dejar algo de dinero.

También está la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que ya va por cosa del ayuntamiento. Tengo entendido que según que sitios lo paga el comprador, pero no es lo habitual. Va en relación al valor del suelo y algunos se enteran de que existe el día antes de ir al notario Si vendes con pérdida puedes llegar a reclamarlo (se declaró nulo), pero es un impuesto relativo al valor catastral de suelo y al tiempo que hayas poseído la propiedad.

Dejo enlaces de interés al respecto:
https://economia.elpais.com/economia...63_244387.html
http://www.elconfidencial.com/vivien...ndras_1179872/

Si algún shur tiene su anuncio colgado en idealista puede pedirme consejo y le haré una breve crítica.

Shures que han mostrado interés por el tema en los últimos días:
@Iozan
@Afterbang


Última edición por elsabueso fecha: 29-mar-2019 a las 23:37.
elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita


Viejo 19-jul-2017, 22:50   #2
mbsk83r
ForoCoches: Premium
 
Avatar de mbsk83r
 
Mar 2017 | 1.151 Mens.
Lugar: Madrid
Poleo luego leo
mbsk83r está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 22:52   #3
Björn Järnsida
Björn Ragnarsson
 
Avatar de Björn Järnsida
 
Oct 2014 | 1.912 Mens.

Drakkar

Pillo sitio, pero podrías guardarlo en PDF o ePub?
Björn Järnsida está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:03   #4
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Björn Järnsida Ver Mensaje
Pillo sitio, pero podrías guardarlo en PDF o ePub?
Como está sujeto a modificaciones no sé si esperar un poco a que se amplíe ya sea por mi o por aportaciones de otros shures.

Pero tarde o temprano haré PDF.

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita


Viejo 19-jul-2017, 23:05   #5
QUITAPENAS
ForoCoches: Miembro
 
May 2004 | 6.672 Mens.
Lugar: PAÍS VASCO

SUBARU

Gracias, otro hilo interesante para la saca.
QUITAPENAS está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:07   #6
Gomez-
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Gomez-
 
Sep 2013 | 2.232 Mens.
sitio
Gomez- está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:08   #7
Björn Järnsida
Björn Ragnarsson
 
Avatar de Björn Järnsida
 
Oct 2014 | 1.912 Mens.

Drakkar

Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
Como está sujeto a modificaciones no sé si esperar un poco a que se amplíe ya sea por mi o por aportaciones de otros shures.

Pero tarde o temprano haré PDF.
Gracias por el curro, pero vaya tocho, aprovecho y subo.
Björn Järnsida está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:28   #8
BPT
not here today
 
Avatar de BPT
 
Jul 2006 | 15.759 Mens.
Muchas gracias por el curro.

Estoy en la duda de si reformo o compro. Pero la venta del actual es lo que me da miedo y que los precios por la zona siguen siendo al nivel de burbuja

BPT está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:50   #9
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por BPT Ver Mensaje
Muchas gracias por el curro.

Estoy en la duda de si reformo o compro. Pero la venta del actual es lo que me da miedo y que los precios por la zona siguen siendo al nivel de burbuja
yo reformaría sincerametne, a efectos de cuentas es mucha menos movida reformar que comprar. Más si en tu zona siguen flipados con el precio.

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita
Viejo 19-jul-2017, 23:55   #10
pedro 32
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de pedro 32
 
Ago 2008 | 3.298 Mens.
Lugar: cartagena

ww passat 3c

Estupendo graciaS
pedro 32 está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:18   #11
Afterbang
ForoCoches: Miembro
 
Abr 2017 | 107 Mens.
Lugar: The city of the wine

Patinete

Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
MANUAL DEL VENDEDOR DE VIVIENDA POR ELSABUESO


Venimos de aquí MANUAL DE COMPRA

Se viene tocho: Como mencioné en el hilo anterior, no soy ningún escritor profesional lo que aquí voy a teclear no es más que una serie de consejos, advertencias y sugerencias. Para evitar que alguien se pregunte si esto está hecho por algún paleto con nulos conocimientos sobre la temática en cuestión diré que redacto este manual como ex-agente inmobiliario y como graduado en ADE con mención en marketing (en concreto marketing y comportamiento del consumidor).

Sé que la mayoría de los shures no están a expensas de vender un inmueble, pero todos tenemos un amigo/conocido que está intentando vender una propiedad.

Si mis antiguos jefes me viesen posteando esto se tirarían de los pelos porque a más de uno le puedo hacer perder clientes, ya que con este manual busco que el shur que me lea pueda vender su piso sin necesidad de que otros intermedien.

Al mismo tiempo algún shur se llevará las manos a la cabeza porque le sacaré un poco del matrix en el que vive, pues hay mucho propietario que necesita ver la realidad, por dura que sea.

Como en el anterior manual, este otro está sujeto también a ampliaciones, modificaciones y actualizaciones.

Introducción


Antes que nada, debes saber que vender una vivienda no es como el que vende su playstation usada por wallapop. Estamos hablando de PATRIMONIO, grábate esa palabra a fuego, o no entenderás realmente lo que estás haciendo.

Recuerda que el comprador que se pueda llegar a decidir por tu vivienda se va a fijar en muchas cosas, va a comprar precio, atributos en muchos sitios y si la tuya peca de precio, atributos o ambas perderás la venta la venta seguro.

Por supuesto Montoro tocará tu puerta y te saludará con una mano mientras con otra te reclama pasta.

Antes de vender una vivienda debes estar seguro de que quieres vender y que si realmente buscas liquidar ese activo deberás adaptarte a la situación de mercado. Si no estás dispuesto a vender a precio de mercado deja de probar suerte soñando con que algún necio comprará a precio de oro tus metros cuadrados.

Del mismo modo no olvides que una vivienda “parada” sin nadie que al habite son gastos a tener en cuenta: IBI, comunidad, mantenimiento, averías… Puede irse a 3000 euros al año a la que te descuides si no hay derramas de por medio.

No olvidar que este manual es una introducción y con esto quiero decir que después de terminar de leer esto, requerirás de una labor de investigación por tu parte para saber que se cuece en tu mercado.

Para estructurar de forma “académica” este montón de letras tecleadas, hago mención a las 4 Ps del marketing: Price, Product, Placement y Promotion. Aunque hablaré del placement y del promotion juntos dada la peculiaridad de las viviendas.

PRECIO


Este apartado lo pongo en mayúsculas y hablo de él el primero porque es el más vital.

Como vendedor lo primero que debes entender es que el precio no lo decide solo la oferta. Es de primero de economía de bachiller, que el precio es un punto de confluencia entre oferta y demanda. Por tanto, por mucho que tu pidas por tu pisito, si no hay nadie que esté dispuesto a pagarlo, no lo vale. En otras palabras, si el precio no se materializa con una persona dispuesta a pagar por un precio X, NO VALE X.

Ahora la pregunta del millón ¿Cuánto vale mi piso/casa?

No es una pregunta fácil de resolver, y a no ser que seas tasador o estés muy metido en el mundo inmobiliario no sabrás con plena seguridad lo que vale.

Al mismo tiempo el valor (precio) no es algo fijo; fluctúa como el valor de otras tantas cosas. Si compraste tu piso en 2015 es casi seguro que no valga lo mismo a fecha de hoy. Del mismo modo, el que tu vecino del quinto vendiese en 2014 por 288.000 no implica que el tuyo lo vaya a valer a fecha de hoy, ni mucho menos.

A no ser que estés dispuesto a pagar a un tasador tienes varias opciones:

Opción A: Ir a una agencia y que hagan una valoración del inmueble gratuita (echándole mucho morro). En lo personal, aunque me parece de ser demasiado aprovechado, no siempre es fiable. Algunos agentes tienen las siguientes estrategias:

-Decir que vale mucho menos de lo que se puede llegar a sacar, para que el propietario lo ponga muy barato y sea una venta rápida, donde no tenga ni que vender el piso, porque se venderá sólo.
-Decir que vale mucho menos de lo que se puede llegar a sacar para que el propietario diga: No no, mi piso vale mucho más, y decida no ponerlo a la venta. Suele ocurrir cuando ese agente no quiere trabajar este tipo de propiedades (bien por vecindario, bien por lejanía).
-Decir que vale mucho más de lo que realmente se puede llegar a vender. Esta estrategia la suelen usar especialmente los nuevos, porque necesitan captar inmuebles para hacer cartera y no les importa tener sus primeros pisos por encima de mercado. Al final el propietario acaba engañado y creyendo una mentira.
-Decir un precio erróneo. Cuando un agente inmobiliario no conoce sobre una zona realmente, ni nadie de su agencia, suelen encontrarse con algún paisano que va a preguntarles por un piso del que no tienen ni zorra idea. Los agentes inmobiliarios también se guían por registros de ventas. Si no cuentan con registros de unas zonas concretas pueden dar palos de ciego. En algunos barrios por escasos metros unos edificios valen mucho menos que otros por una simple cuestión de vecinos; el agente inmobiliario que desconozca esto puede dar a priori una muy mala valoración.

Opción B: Currartelo tú.

Tendrás que investigar lo que hay por tu zona. ¿A qué precio han vendido vecinos míos? ¿A qué precios se anuncian? ¿Está mi mercado en alza? ¿Mi vivienda perderá o ganará valor a futuro?

Esas preguntas son sólo algunas de las muchas que deberá hacer un vendedor (o vendedores) para poner en marcha la liquidación de su propiedad. Y la respuesta debe ser siempre objetiva y de la mayor fiabilidad posible.

Saber a qué precio han vendido vecinos tuyos es tarea complicada, a no ser que tengas registros de ventas. Si te lo estás preguntando, no, no lo vas a encontrar en internet buscando en google. Hay gente que sabe a lo que lo han vendido vecinos suyos, porque lo han comentado con ellos. Pero cuidado, porque la gente no admite mal vender, y ya he visto a más de uno decir que vendió a X, cuando vendió a X-20.000€. Y del mismo modo a compradores afirmando haber comprado por 15.000 menos de lo que realmente pagaron. No te fíes, investiga, contrasta.

Intentar saber a qué precio se anuncian todos tus “competidores”. Eso es fácil, pues hay muchos portales inmobiliarios y es fácil ver a cuánto se anuncia el personal. Pero OJO, una cosa es el precio anunciado y otra el precio final de venta . Que tu vecino de enfrente pida 145.000 por su pisito, no implica que lo vaya a vender en 145 o 140. Lo más probable es que acabe vendiéndolo con una rebaja mínima de 20.000. Diferencias de entre el 15 y el 20% es lo más habitual dentro de los pisos más “óptimos” y mejor acercados a su precio de mercado. Aunque siempre hay alguno que lo pone barato para venderlo rápido y dura poco en el mercado.

"He visto en las noticias que el mercado sube de precio. Fijo que puedo pedir más por pisito". No me cansaré de decirlo. El mercado se encuentra ahora mismo polarizado. Si bien Madrid, Barcelona y otros puntos está al alza, en muchos otros sitios el mercado se encuentra estancado sigue en caída libre.
Enlace de interés: https://www.tinsa.es/precio-vivienda/

Según qué capitales de provincia el precio está estancado o cayendo. En Santander por ejemplo el precio de la vivienda sigue cayendo lentamente, pues es una ciudad muchos pisos caros en la zona más o menos céntricos, y los jóvenes no tienen sueldos como para comprar esos disparates, menos ahora que uno incluso se ha caído parcialmente .
Noticia fresquita de hoy: http://www.eldiariomontanes.es/santa...115952-nt.html
Los mejores derrumbes están en Santander, joderos madrileños.

En ciudades como Madrid el precio sube, pero cuánto durará esta subida, o si se trata de un bulltrap, es algo que incluso los expertos siguen debatiendo y hay diversidad de opiniones.

El que la vivienda de uno vaya a ganar o perder valor depende por supuesto de si el mercado está al alza o a la baja. Pero hay otras cuestiones a analizar:

-Edificios antiguos, estructuras de madera de más de 100 años, edificios en barrios con posibilidades de ser multiculturalizados, viviendas en poblaciones pequeñas o muy pequeñas... Si tu vivienda cumple alguno de estos “atributos” está visto que perderá valor en el futuro muy rápidamente. E incluso si te descuidas puede que acabes con una orden de derribo gracias a las termitas.

-Edificios en barrios en crecimiento, zonas con nuevas líneas de transporte o en poblaciones en claro crecimiento, pueden ser viviendas cuyo precio va a subir. Recalco el “puede”, porque no implica necesariamente que vaya a subir.

Dicho esto recalco de nuevo el ser objetivo. Y esto es muy importante, porque tendemos a darle un precio incorrecto a nuestras viviendas. Solemos apreciar en exceso atributos positivos que tiene y no ver atributos negativos. También es habitual darle un valor sentimental: “El piso de mis abuelos” “el piso de mi infancia” “mi casa de veraneo de toda la vida” “el piso donde crie a mis hijos”. Todas estas “aportaciones sentimentales” realmente no valen nada en el mercado. Un comprador no te va a pagar más del precio de mercado porque en tu pisito te criaste o porque echaste los mejores polvos de tu juventud.

Por alguna extraña manía, los españoles tendemos a tener mentalidad de dar “el pelotazo” con los pisos. No sólo las constructoras, también los particulares. “vendo el piso y ya tengo para una jubilación cojonuda” “vendo el piso y seguro que gano dinero”. Esto es algo que por lo visto se repite mucho en el español medio.

Para finalizar este apartado recomiendo a todo aquel que tenga su vivienda en los portales anunciada, y tenga pocas visitas (menos de 1 a la semana), que baje el precio. Aquel que no lo haya vendido en 2 meses, que baje precio. Aquel que sólo le llamen inmobiliarias para vendérselo, que baje el precio. Y de paso siga los pasos arriba mencionados y los que siguen abajo.

¿Alquilar?¿Alquiler con opción a compra?

Hago un inciso antes de continuar con otros apartados Si acabas de descubrir tras valorar tu inmueble que no vas a sacar ni de lejos lo que pensabas… tal vez deberías plantearte otras opciones como NO VENDER, o tal alquilar, o alquilar con opción a compra.

Ha sido muy habitual en la época en la que el precio de la vivienda caía en picado y sin frenos que mucha gente, hermanos por lo general, pusiera en venta el piso heredado. Pero como pedían mucho más de lo que valía tuvieron que sacarle algún rendimiento.

¿Merece la pena alquilar? Si tu piso se encuentra en un estado bastante decente, no lo habitas tú y puedes sacarte un dinero interesante puede que te compense el riesgo de morosidad o que te destrocen la casa. Hay gente viviendo de alquileres y gente que no volverá a alquilar un inmueble en su vida ni a su padre. Si vas a alquilar un piso cochambroso que se cae a pedazos, por favor, no lo hagas, te van a maltratar el piso, ya puedes jurarlo.

La otra opción después del alquiler es la opción a compra. Tampoco quiero extenderme de nuevo demasiado con ello pues ya se contó en el manual de compra. Pero para que nos hagamos una idea no es sólo alquilar: El potencial comprador y tú decidís un precio de alquiler y un precio de venta en caso de que se quiera ejecutar la opción a compra. Es un contrato privado y por tanto sus partes son muy modificables.

Si por ejemplo el precio de venta acordado es de 100.000 al firmar el contrato te tendrá que adelantar entre un 10 y un 15% de ese precio (como digo, al ser privado se puede acordar y modificar antes de la firma). Al mismo tiempo se pueden acordar los años que durará la opción; Lo normal son 3 años, pero hay casos de 5 años. Del precio de venta final se descuenta lo que ya ha ido pagando de alquiler en un 100% u 80% según acordado. Es habitual ver un 100% para lo pagado el primer año y un 80 o 50% para el segundo y tercero.

¿Que ejecuta la opción a compra? Enhorabuena, has vendido el piso. ¿Qué decide no comprar? Te quedas con ese 10-15% adelantado y todo lo pagado de alquiler, además como ha tenido la intención de haber llegado a comprar ese inmueble, lo ha cuidado como si fuera suyo (negociazo). ¿Qué decide comprar la casa y te niegas? La cagaste, le tendrás que devolver ese 10-15% más otro 10-15%. ¿Es buena opción? A mi juicio sí, a no ser que el mercado esté en un momento alcista donde estarás acordando la venta de tu inmueble por debajo de lo que podrías llegar a sacar en el futuro.

No obstante lo aconsejable es no tener un piso parado, pues es fuente de múltiples gastos pasivos como derramas, gastos de comunidad, IBI, desperfectos que salen (como humedades).


Producto


Tu vivienda es tu producto a vender, y deberás conocerlo bien para saber que estás vendiendo. Seguiré el orden de atributos mencionado en el manual de compra:

Ubicación

¿Dónde se encuentra tu vivienda? ¿Es buen barrio? ¿Buena ciudad? ¿Bien comunicado? Todas estas preguntas las tienes que tener en cuenta como atributo de la vivienda en sí. Pero también influyen otras como cercanía de comercios, hospitales, ambulatorios, colegios, bancos, zonas verdes…

Si vas a fijar un precio a tu vivienda tendrás que comparar tu vivienda con las de tus proximidades. No puedes pensar que es equivalente a un barrio que está alejado o una población colindante. Puede haber grandes diferencias de precios incluso dentro de un mismo barrio, por lo tanto imagina si ya existe una gran distancia.

Cuanto más alejando estés de zonas urbanas o del centro de la ciudad, salvo excepciones, más bajo será el precio. En especial si hay pocas líneas de transporte público o si es pobre en frecuencia y recorrido.


Ascensor

Si tu vivienda cuenta con ascensor, es algo que juega a tu favor. Cuanto más alto sea un piso más valor pierde si no hay ascensor. Vender un cuarto o quinto sin ascensor puede ser cortarse las venas en cuanto a bajada de precio. Sin embargo un quinto con ascensor puede ganar mucho en valía.

Lo de “posibilidad” de poner ascensor, cuando ni hay derrama, ni plan previsto ni aprobado es un vende humos y casi nadie pica. Por lo que si tienes un piso en venta que sin ascensor ni previsión de tenerlo no pongas lo de “posibilidad”.

Ojo, porque el contar con ascensor también puede suponer ruidos del motor o engranajes si estás en la planta de arriba.


Garaje

Que tu vivienda cuente con garaje es importante en una sociedad donde el coche hace ya tiempo que pasó a ser imprescindible. Pero ojo, tener garaje no siempre implica que valga más. Poblaciones satélites en las que todo el mundo, o casi todo el mundo, depende del coche para ir a trabajar (en especial donde el transporte público es malo) el tener coche no implica que “valga” más, sino que el no tenerlo hace que el valor caiga en picado porque pocos interesados habrá.

Si tu garaje cuenta con acceso desde el ascensor es un punto muy a tener en cuenta si se trata de una población en la que llueve mucho y llegar del garaje a casa implique mojarse.


Ruidos

La gente tiende a huir de los punto con contaminación acústica: Fábricas, aeropuertos, vías de tren, carreteras… Si cuentas con algo de eso cerca date por crucificado. Más de lo mismo para los que tengan viviendas en zona de ocio nocturno o que haya concentración de bares en los bajos del edificio.

Las buenas ventanas frenan un poco ese ruido, pero incluso con ellas, el ruido sigue ahí y nunca se frena el 100%.


Número de habitaciones

Que cuentes con más habitaciones no siempre es mejor o no siempre implica tener más valía. Hay habitaciones pequeñas cual cajas de cerillas, y en ocasiones la gente se tiene que meter en obras, derribar paredes y unir habitaciones para poder aprovechar el espacio o simplemente no tener que ir andando de perfil en su propia habitación.

Tener columnas en las paredes o en medio de las estancias también es una incidencia negativa en el precio.
No obstante si tu vivienda cuenta con 2 habitaciones pero una de ellas lo suficientemente grande y con entrada de luz, siempre se puede indicar a los potenciales compradores la posibilidad de hacer una tercera.


Metros cuadrados

Cito lo anteriormente en el manual de comprador:

Que en tus escrituras diga que hay 70 metros o que en el catastro diga que hay 75, no implica que sea necesariamente cierto. Es habitual ver unos metros figurados en el catastro y otros metros en las escrituras, pero puede que incluso ninguno de ellos sean ciertos.
Enlace de interés para ver tu vivienda en el catastro con referencia catastral o dirección: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVC...?TIPO=CONSULTA

Los metros construidos vs metros útiles:

A las constructoras les encanta hablar de “metros construidos” pero esos metros no son los reales/útiles/pisables o como prefiera cada uno llamarlo.

Si quieres saber lo que realmente mide tu vivienda, coge un metro y empieza a medir estancias y pasillos. De cara a presentar la vivienda lo mejor que puedes hacer es comentar los 5 valores. Lo que has medido tú, los valores construidos y reales escriturados y por otro lado los metros que figuran en el catastro. De esta forma estarás dando credibilidad al producto que vendes. Más tarde desarrollaré con detenimiento como presentar la vivienda

No olvides que los armarios empotrados también son metros útiles, y que las terrazas también, pero el de las terrazas cuenta como la mitad. Los metros de tu garaje o trastero no son a sumar como metros de vivienda, son ANEXOS .


Distribución

No sólo importan los metros. Los metros en pasillo son metros perdidos. Son metros que no interesan a no ser que el comprador los quiera para forrar la casa con cuadros. Además será más gasto en pintura.

No sólo el tener mucho pasillo es algo negativo, cuanto más estiradas sean tus estancias más incomodas se harán. El ejemplo que suelo poner de cómo mal aprovechar los metros son las cocinas alargadas que tras poner la encimera, solo queda un metro de ancho y toda la cocina es un pasillo en el que no se puede poner una mesa, ni pueden pasar dos personas sin chocarse. Eso es un incordio y el que haya vivido en cocinas así las evitará a toda costa. Si tu vivienda es de estás alargadas, deja de pedir un dineral por ella que no te lo van a dar


Orientación

La orientación puede jugar muy a tu favor o muy a tu contra. Tener viviendas al sur en el norte de España es algo más cotizado. Pero algunas personas buscan orientación norte-sur para que la temperatura se desplace por la vivienda y la parte sur caliente la parte norte.

Pero ojo, no sólo la luminosidad y calidez son importantes. El que tu vivienda sea sur y muy luminosa puede valer un pimiento si la orientación cae a una fábrica o poblado de etnianos que se pasan el día tocando la guitarra.

Enlace de interés: https://www.idealista.com/news/inmob...rar-en-energia


VPO y VPP

Si te compraste una VPO/VPP o derivados sabrás que tendrás un límite mínimo de plazo para vender y un máximo de precio.

Si no lo cumples podrías perder las ayudas sociales o ser multado.

Cada plan de vivienda es distinto así que tendrás que consultar tus condiciones si no te acuerdas de cuales eran.

Que el precio máximo de tu vivienda que ya puedes vender sin perder las ayudas sea de 90.000 euros no implica que la vayas a poder vender por ese precio. Es posible que su precio haya caído por debajo del mínimo legal como ha ocurrido en muchos lugares, en especial en aquellos que fueron alegremente multiculturalizados.

Si pides por encima del precio fijado por Vivienda y alguien es consciente de que lo estás haciendo, te podría denunciar, así que no te pases de listo tras haber tenido beneficios fiscales.
Enlace de interés: http://www.viviendaprotegidasi.es/

Para algunos comprar VPO es interesante de cara a beneficios fiscales, por lo que están algo más interesados. Pero para muchos otros las VPOs son sinónimos de viviendas de obreros, pobres, etnianos y lo peor aún: malas calidades. No te emociones poniendo tu VPO a un precio mínimamente alto, porque es probable que te cueste venderla .


Edad de tu edifico

Cuanto más antiguo sea tu edificio, o más viejo parezca, más se echarán para atrás los potenciales compradores.

Mucha gente busca un piso para “toda la vida” o al menos para muchos años. Por lo tanto un piso de más de 50 años para una persona de 30-35 es jodidamente antiguo. Y dado que ese es el perfil del comprador más habitual, si tu vivienda fue construida hace más de medio siglo ya puedes ir tirando el precio abajo (más todavía si se ha construido mucha vivienda nueva a tu alrededor).


Gastos de comunidad

Otra cuestión más seria de lo que a priori parece, es la cuota de comunidad. Cuanto más alta sea, más espantarás a posibles compradores, pues la mayoría de la gente no quiere tener unos gastos fijos importantes todos los meses (bastante tendrán con la hipoteca).

Si tienes unos gastos de comunidad de 80-100 euros mensuales tu vivienda será menos atractiva, en especial para la clase trabajadora y media. Tenlo en cuenta para inflar un precio irreal. Ojo, tener sólo 20 euros de gastos de comunidad no implica que tu vivienda valga mucho, ni por asomo.


IBI

Lo mismo se puede decir el impuesto de bienes inmuebles. Es otra “cuota” fija a pagar, y a tus potenciales compradores no les agradará saber que el ayuntamiento va a pillar tajada todos los meses.


Barreras arquitectónicas

El que tu vivienda tenga barreras arquitectónicas, escalones o saltos a salvar que imposibilitan el movimiento a una persona con escasa movilidad o en silla de ruedas, será un punto negativo a considerar.

La gente no sólo busca ascensor, muchos buscan que si un día tienen que ir en muletas o con el carrito del bebé, no tengan que estar subiendo y bajando 5 escalones para acceder al portal. No te digo ya si la vivienda es para una persona mayor que le cuesta levantar la rodilla. Lo mismo para los dúplex, que cuentan con barreras arquitectónicas dentro de la vivienda.


Fachada

El revestimiento que más gusta, por su practicidad y por estética suele ser el ladrillo caravista, pero eso tampoco implica poder tirar al alza el precio. Lo que la gente busca es no tener problemas de humedades, filtraciones y a poder ser, una fachada bonita.

Una fachada ventilada es algo que también gusta mucho. Si cuentas con una es algo sobre lo que incidir.


Ventanas

Aunque es algo que se puede cambiar, pues se puede hacer reforma, unas buenas ventanas siempre llaman más. Si tienes ventanas de madera, correderas o mal aislantes en general, la gente se echará mucho para atrás.
Contar con un buen aluminio o PVC de puente ancho te dará más opciones.


Terrazas/tenderos

En el día a día de la vivienda hay tareas que se repiten mucho o al menos todas las semanas. Una de ellas es la de tender. Si cuentas con un tendedero o terraza para tender es algo que te sumará puntos de cara a una visita, sobre todo de cara a las amas de casa.


Viviendas a reformar parcial o completamente

Si te ha tocado heredar el típico piso de la abuela a reformar mala suerte. Valen mucho menos, y hay muchos menos interesados, pues poca gente tiene la pasta y el tiempo para abordar una reforma.

No intentes reformar la vivienda para luego venderla mucho más cara porque lo más probable es que no recuperes la pasta. A no ser que seas tú mismo quien haga la obra, ya puedes jurar no que verás un duro de ganancia en la inversión.

Los atributos a vender tendrán que ser la ubicación, orientación, y metros, porque todo lo demás será secundario.


Calefacción

Si tu edificio cuenta aún con calefacción eléctrica o central, deberás saber que la gente pagará mucho menos por él. Es propio de edificios viejos el tener estos sistemas calefactores. Calefacción de gas natural es lo que más vende. No tener ello es motivo de desencanto por parte de la mayoría de compradores. Aunque siempre habrá algún atípico que le gusten las calefacciones poco habituales.


Muebles

Debes saber, que aunque dejes tus muebles, tu piso no vale más. Cuando vendes un piso, vendes 4 paredes, no los añadidos. Los bancos no tasan muebles, las agencias inmobiliarias no valoran muebles, por tanto si te has dejado un pastón en muebles ya puedes jurar que por dejarlos ahí no vas a poder vender mucho más caro.
Los muebles pueden ser usados para la negociación: Hay gente que no los incluye en el precio de venta, pero para mantener el precio admite a trámite que el comprador se quede ya con la casa amueblada.


Certificado energético

Algunos propietarios ponen su vivienda en venta y alquiler y no han oído hablar del certificado de eficiencia energética. Es obligatorio incluso para anunciar la vivienda en el idealista. Y cuestan entre 90 y 135€. Un ingeniero tendrá que ir a tu casa y acreditar el consumo energético y emisiones de CO2.

Los mejores certificados son los “A” y los peores los “G” siguiendo el orden alfabético. Lo habitual es que tu vivienda sea una letra E. Si cuentas con un certificado “B” o “C” podrás usarlo como excelente argumento de venta. Aunque tampoco suben demasiado el precio de cara a una venta, pero si se puede añadir un 2 o 3% más de valor frente a otros competidores en tu zona si sabes con certeza que tienes peores certificados energéticos.


DAFO

Como último consejo de este apartado, recomiendo hacer un DAFO de tu vivienda.
¿Qué es un DAFO? Un análisis de Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. Se utiliza en el ámbito empresarial para análisis de proyectos, empresas o modelos de negocio. Se podría hacer una extrapolación al mundo de la vivienda, entendiéndose por cada uno de los apartados lo siguiente:

-Debilidades y fortalezas: Fallo y puntos fuertes internos de la vivienda, es decir, intrínsecos a la vivienda: Metros, ubicación, luminosidad, calidades…
-Amenazas, Oportunidades: Fallos y puntos fuertes externos de la vivienda: Tipo de barrio y su evolución, comercios de la zona, situación del mercado.
Si haces un análisis objetivo siguiendo estos pasos te ayudará a valorar correctamente tu vivienda.


Situar tu vivienda y presentación


Una vez que hayas valorado tu vivienda de forma adecuada viene el presentar la vivienda y saber venderla.

Desafortunadamente alguno cree que poner una vivienda a la venta es como el que vende un juguete viejo en segundamano.es, que vale con un par de fotos mal echas una descripción cutre y seguro que se vende a los 2 días.

Al margen del más que clásico cartel de “se vende” en la ventana, y un papel en el portal que diga “Se vende piso en este inmueble”, si no se está en internet, no se está en ningún lado.

Idealista, fotocasa, pisos.com, todos los portales que veas para poner tu vivienda, ponlos. No sólo debes colgar el anuncio, debes filtrarlo correctamente: Poner adecuadamente el barrio en el que está (es muy normal ver viviendas fuera del lugar que corresponden), atributos como terraza, ascensor, altura del piso, garaje… Todo eso debe aparecer en la sección de filtros.

Por supuesto también debe aparecer en la descripción del inmueble. La descripción es importante, en especial para los que no conozcan la zona. Ahí deberás dar a conocer tu vivienda y contar lo que no se vea en las fotos.

Piensa en tu público objetivo. Si por ejemplo tu vivienda es de 4 habitaciones está claro que le interesará a familias con niños, cita por tanto centros educativos cercanos y zonas verdes. Si se encuentra cerca de universidades comenta que es favorable a inversores para alquiler de estudiantes. Si es una vivienda sin ascensor tiene opciones para ser interesante para inversores, pues son algo más baratas y no muy difíciles de alquilar.

En la descripción no uses palabras como “coqueto” “íntimo” “ideal parejas”. Son la declaración palpable de que son viviendas pequeñas.

Si la descripción es a tener en cuenta; Las fotos son vitales algo que he visto muy habitual es la mentalidad hacer muchas fotos o muy pocas: más fotos no implica mejor, pero ninguna foto implica no tener apenas interesados.
Una vivienda sin fotos es muy mal presagio. Parece que se está ocultando algo, como una vivienda en muy mal estado o mal cuidada.

Mis consejos de cara a las fotografías son las siguientes:

-Al menos dos fotos de cada estancia, a no ser que sea un chalet inmenso lleno de habitaciones y salones. Que se vea cada habitáculo desde distintos ángulos. Pegado a la pared para dar más amplitud casi en una esquina, y sin enfocar hacia una ventana pues conseguirás una ventana súper luminosa pero una habitación oscura. Si puedes usar Photoshop para compensar el exceso de luz de la ventana y dejarla al nivel de la habitación, mejor todavía.

-Usa trípode, y olvídate del flash, queda como el culo a no ser que sea un flash profesional, en especial cuando se ve el reflejo de espejos

-No salgas en el espejo haciendo una foto del baño, es lo más cutre que se puede hacer en cuanto a fotos.

-Apaga la tele u ordenador. Quita, perros, gatos, niños y abuelos, que no salga gente en las fotografías.

-Al menos una foto del exterior, en la que se vea el edifico y si justo hay una para de autobús cerca, que se vea la parada junto al edifcio.

-Haz un plano de tu vivienda. Haz un plano en el ordenador de tu vivienda, con los metros que tiene. En internet se pueden ver varias formas de hacer planos. No lleva mucho tiempo y es muy buena acompañante de las fotografías y le da cierto toque de profesionalidad.
http://www.construyehogar.com/planos...-casas-gratis/

-Armoniza y despersonaliza la vivienda. ¿Qué quiero decir con esto? Quita todo aquello que se pueda relacionar con algo, o estilo de vidas concretos. El crucifijo de la abuela, el escudo del Athletic, los innumerables peluches de tus hijos, todo eso fuera. Lo mismo con imanes de la nevera, pegatinas, cientos de botes de champú en el baño, o cacharros en la cocina.

Cuanto más despejado mejor. El asociar un estilo de vida concreto hace perder oportunidades de venta, por tanto ten una vivienda limpia, ordenada y armonizada.
Enlace de interés: https://www.dzoom.org.es/12-buenos-c...tos-a-tu-casa/

Si quieres saber más sobre el tema, investiga sobre el home staging, herramienta de utilidad, que viene a decir que con unos cuantos cambios de mobiliario, limpieza, orden y decoración, se puede dejar una vivienda mucho más presentable.
Enlace relacionado: http://www.hola.com/decoracion/20121...taging-que-es/
Ejemplos:










Presentación de la vivienda

De cara a presentar la vivienda sigue los mismos pasos que a la hora de realizar fotografías (vivienda, recogida, limpia y armonizada) pero hay alguno más:

Escoge un día adecuado. Busca presentar la vivienda en sábados, que es cuando más disponibilidad tiene la gente, o viernes por la tarde y trata de concentrar a los interesados uno tras otro. Si por ejemplo varias personas han llamado, queda con uno a las 5, con otro a las 5,30 y el último a las 6. Eso demuestra que hay gente interesada.

Busca días que haya luz, que se aprecie la luminosidad, nada de días grises, lluviosos o desapacibles, pues tenderán a relacionar la vivienda con algo incómodo y gris.

Ventila la vivienda 15-20 minutos antes de la visita. Dale al deshumidificador para quitar cualquier rastro de humedad.
Lo que tienes que buscar es que el comprador se “enamore” de tu vivienda a través de los 5 sentidos.

Vista es el primero, pues las personas somos muy visuales. Por muy bien que esté de precio, si no entra por los ojos la gente recula. Ya he mencionado muchos consejos, en ese sentido, así que no me extenderé mucho más para no hacer de este manual una biblia. Pero si recomiendo mucho poner buenas bombillas y cebadores. No es una gran “inversión” pero bombillas que tarden mucho en iluminarse o que alumbren poco dejan la casa en tinieblas y a no ser que sea Drácula, no le va a gustar.

Oído viene después. Hay quienes se van a fijar mucho en los ruidos: vecinos, tráfico, trenes, aviones… Pero aquello que esté dentro de la vivienda, que no emita ruidos o elementos sonoros que distraigan: Tele, radios, lavadoras centrifugando, son algunos ejemplos de lo que hay que evitar.

Olfato. Como digo, hay que ventilar la vivienda, pero un toque de olor no viene mal. Olores como café recién hecho, canela, galleta o limón son los que suelen gustar. Sirven para ambientar de maravilla y serán percibidos por todos a no ser que te visite un robot que no respira. Pero es sólo un poco, un toque; poner demasiado podría dar la sensación de querer ocultar algo.

Tacto. Debes buscar que se sientan como si ya estuvieran en su casa. Déjales que abran ventanas, den a interruptores de la luz, abran grifos, o se sienten en los sofás/camas. Raro será el que se ponga a abrir tus cajones de ropa íntima, pero si ya les das vía libre a ver y palpar lo agradecerán. Incluso si les permites que después de enseñarles la casa, que se den ellos un paseo por las habitaciones sin estar “vigilados” les darás libertad y la sensación de que no escondes nada. Así también podrán tomar medidas con calma y pensar como orientas muebles. Incluso si dejas muebles podrán ver su textura y ver si les convencen o pondrían todos.

Gusto. Como último sentido a enamorar está el gusto. Tener la cortesía de invitarles a un café si tienes una nespresso o de unas pastas de té o incluso chocolate anima algo la visita.

No repitas el mismo atributo una y otra vez: Si vas a describirles la vivienda a los potenciales compradores no repitas lo mismo demasiado, porque si sólo hablas de una cosa o haces énfasis en puntos concretos parecerá que tu vivienda no tiene más atributos, o que intentas ocultar otros defectos.

Es un poco de sentido común pero lo digo: Nunca busques hacer la visita un día con prisa o apurado de tiempo; si el comprador percibe que estás "estorbando" ni va a estar cómodo ni pensará que es lo mejor, porque parecerá que le estás ocultando algo con tanta prisa.

Tampoco niños, ni abuelos ni perros (mascotas) en el lugar y hora de la visita. Los niños ruidosos y abuelos peñazos contando batallitas el piso que se queden fuera de la vivienda, porque no van más que a joder la posibilidad de venta. Lo mismo con los perros que se pondrán a ladrar y olfatear a todo el mundo. Los gatos suelen molestar menos, pues son más independientes, pero ya puedes jurar que como alguno de los que visiten el inmueble sea alérgico a los gatos va a estar más pendiente de su alergía que de si tiene buenas calidades

Haz un ejercicio de empatización y piensa ¿Cómo te gustaría que te tratasen si fueses a ver un piso?

Como consejo importante: No digas lo de “No tengo prisa” pero tampoco lo de “precio negociable”.
El famoso y más que repetido hasta la saciedad “no tengo prisa” es lo más utilizado por todo el mundo como falso escudo de que no querer bajar de precio o no querer negociar. Hay gente que lo dice incluso con el banco llamando a su puerta para embargar, por lo que ya casi nadie se lo cree. Desafortunadamente he conocido gente que ha perdido decenas y cientos de miles de euros por el “no tengo prisa, ya subirá”.

Pero decir “precio negociable” es una cagada si cabe peor. El precio siempre es negociable, pero si ya lo estás diciendo, el comprador tirará más todavía para abajo. Ten claro lo que vale tu vivienda y anúncialo a ese precio. Mi consejo es que tras hacer la valoración de mercado, o tener una tasación, anunciar el precio sólo 3.000-4.000 por encima. Así en caso de negociación admites un rebaja pequeña, tu sacas el precio de mercado y el comprador se auto considera un estratega y genio de las más altas negociaciones

“Pero es el precio al que tendría que vender no me conviene, no voy a malvender”. Hay mucha gente que está errada en conceptos: “Malvender” es vender por debajo de precio de mercado. Vender más barato de lo que te costó o de lo que creías que valía es AJUSTARSE AL MERCADO, y a la realidad. Hay mucha gente que necesita entender esto antes de colgar su anuncio en el idealista.

En caso de que ya tengas “apalabrado” tu piso/casa/zulo deberás saber que el tener algo de palabra no implica nada. La parte compradora se puede echar para atrás cuando quiera.

Antes de ir al notario, que es cuando se hace realmente la transmisión patrimonial, podrás “amarrar” la operación, con un contrato de arras:

Un contrato de arras es un documento privado por el que se establece la futura compra-venta. Como es un contrato privado, es modificable, y por tanto se pueden añadir clausulas, modificar fechas… Lo habitual suelen ser 2 meses desde la firma de arras, hasta el día de ir al notario, pero esto no es fijo, y puedes poner menor tiempo.
Recuerda que si sólo lo tienes “apalabrado” puede que al final se echen para atrás en la venta. En las arras es muy habitual depositar una cantidad a modo de compromiso. Un montante habitual suele ser un 10% del capital total acordado. Por como es el contrato de arras, si después de haber depositado esa cantidad, tú como vendedor te echas para atrás y decides no seguir adelante, ese dinero lo has perdido, y no sólo lo has perdido, sino que además tendrás que devolver a la otra parte esa cantidad multiplicada por dos. Por supuesto si son los compradores quienes se echan para atrás, ese dinero queda para ti.

Un ejemplo sería si vas a vender tu inmueble de 200.000 como precio fijado para la venta y ya te han depositado 20.000 euros en arras, si el comprador se retira y no acude al notario perderá ese dinero. Pero si eres tú quien da marcha atrás, tendrás que pagar 40.000, es un arma de doble filo que protege a ambas partes. Si lo vas a vender por agencia, en la misma agencia te explicarán que antes de arras lo habitual es que los compradores dejen una señal de 2000-3000 euros. Esa señal también la perderá el comprador si se echa para atrás sin acudir a arras y en caso de que ocurra suele repartirse a 50-50 entre agencia inmobiliaria y propiedad.


¿Agencia sí o no?


Otra de las grandes materias a tener en cuenta cuando cuelgas tu vivienda en el mercado es si por agencia o no.

Considero que se puede vender si agencia sin problemas. Te ahorras comisiones que pueden llegar a suponer un importante número. Pero al mismo tiempo es mucho más cómodo y despreocupado.

Considero que la venta de viviendas de lujo es mucho más recomendable hacerlas por agencias, serias y de calidad. Pues la mayoría de los propietarios no tienen ni idea de vender esta clase de propiedades.
Pero el común de los mortales no tenemos esos bienes, así que el conjunto de la clase media puede vender sin problemas de particular a particular.

Siguiendo estos consejos se va a hacer casi todo el trabajo que va a hacer la agencia. No pienses que una inmobiliaria te va a vender por encima de precio de mercado. Porque lo primero que se le dice al propietario es eso, que se vende a precio de mercado por mucha agencia que sea y que a eso hay que descontar los honorarios de la agencia. Y si un comercial/asesor te dice que él te lo puede vender más caro te está engañando en la cara. Una agencia seria y profesional lo primero que te dice es a qué precio ponerlo y probablemente si no lo pongas al precio que te recomienden, ni tendrás visitas.

Te dirán que ellos buscan venderlo lo más caro posible, y que tú eres su cliente, por lo que ellos buscan el mejor precio para ti. Pero la realidad es que vender una vivienda es algo que lleva mucho tiempo si el precio es algo caro y un agente que va a comisión prefiere cobrar antes la pasta, aunque sea un poco menos la comisión. Si el precio de mercado es 140.000 a ellos no les va a importar que la operación se cierre en 135.000. Si un comercial se lleva como mucho el 2% de la comisión pasa de cobrar 2.800 a 2.700. Por 100 euros no va a estar peleando a muerte y que exista la posibilidad de perder la operación.

En las agencias no van a hacer más magia que colgar un cartel en tu ventana, ponerlo en idealista (internet en general), darlo a conocer a otras agencias con suerte y en su escaparate si tienen espacio. No hay mucho más valor añadido de cara a conseguir el cliente. Aunque si es verdad que te hacen todo mucho más cómodo de cara a una negociación, arras y notaría.

Hay por lo general 2 tipos de agencia:

-Las buenas: Suelen venden bastante bien, porque consiguen convencer a los propietarios de vender a precio de mercado ya que hacen buenas valoraciones de viviendas. Ese es su núcleo dentro del modelo de negocio, poner los inmuebles a un buen precio (barato). Tienen más tirón en portales de internet, hacen mejores fotografías y piden toda la documentación del inmueble. Realmente hacen buena labor de comercialización, pero te van a pedir casi seguro una exclusividad de 6 o más meses y los honorarios serán del 4-6% + IVA con mínimo de entre 4.000 y 6.000€ + IVA. Conocen muy bien el mercado y llevan operando entre 7 y 20 años en el mercado (por lo menos), han sido las que sobrevivieron a la crisis. Te pedirán el certificado energético.

-Las mierdecillas: Trabajan muy de pena, ni valoraciones, ni fotografías, ni nada. Algunas no tienen ni oficina, todo online. En internet cuelgan 4 fotos de mierda con descripciones malas. Los honorarios por supuesto también bajos, y no suelen trabajar con exclusividad. La mayoría echa el cierre a los pocos meses de abrir o como mucho duran un año. Algunas todavía tienen narices de pedir un 1 año de exclusividad.

Si vas a decantarte por agencia mi consejo es tirar de una buena, que tendrán más medios para dar marketing a tu vivienda.
Por supuesto dentro de cada agencia, cada comercial es distinto y no todos operan igual ni son igual de profesionales. Yo he visto dentro de agencias reconocidas gente que no valía ni para tomar por culo y gente que daban ganas de aplaudir.


Gastos de vivienda


Por último deberás recordar que vender tu vivienda tendrá una serie de gastos vinculados.

Al margen de posibles mudanzas si te vas a cambiar de domicilio, es posible que tengas que pasar por el notario, ya que si todavía no has liquidado tu hipoteca no habrá otra opción más que hacer registro notarial.

El ya mencionado certificado energético será otra “cosilla” a pagar. Aunque el montante no será muy grande, tendrás que pagarlo no sólo antes de vender tu inmueble, sino incluso antes de anunciarlo.

Si vendes por encima de lo que compraste, a pasar por caja de Montoro en el IRPF. Aunque si palmas dinero la minusvalía la podrás compensar en los próximos 4 años. A no ser que seas mayor de 65 años o estés en situación de dependencia, tendrás que dejar algo de dinero.

También está la plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que ya va por cosa del ayuntamiento. Tengo entendido que según que sitios lo paga el comprador, pero no es lo habitual. Va en relación al valor del suelo y algunos se enteran de que existe el día antes de ir al notario Si vendes con pérdida puedes llegar a reclamarlo (se declaró nulo), pero es un impuesto relativo al valor catastral de suelo y al tiempo que hayas poseído la propiedad.

Dejo enlaces de interés al respecto:
https://economia.elpais.com/economia...63_244387.html
http://www.elconfidencial.com/vivien...ndras_1179872/

Si algún shur tiene su anuncio colgado en idealista puede pedirme consejo y le haré una breve crítica.

Shures que han mostrado interés por el tema en los últimos días:
@Iozan
@Afterbang
Muchas gracias por mencionar y muy gran aporte.
Una duda.
Te pongo un ejemplo.

Compro una vivienda ahora en julio y la vendo en septiembre .
El impuesto de plusvalía municipal , al pasar solo dos meses debería ser mínimo ? O incluso no tener ?
Leo que en algunas comunidades estas exento durante el primer año de la compra .
Ya me dirás .
Afterbang está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:21   #12
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Afterbang Ver Mensaje
Muchas gracias por mencionar y muy gran aporte.
Una duda.
Te pongo un ejemplo.

Compro una vivienda ahora en julio y la vendo en septiembre .
El impuesto de plusvalía municipal , al pasar solo dos meses debería ser mínimo ? O incluso no tener ?
Leo que en algunas comunidades estas exento durante el primer año de la compra .
Ya me dirás .
Puff pues dependerá de cada ayuntamiento. Al ser de cada municipio, el tema exenciones me imagino que en cada lugar será como se le ponga en la polla al alcalde de turno

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita


Viejo 20-jul-2017, 00:23   #13
Altruista
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Altruista
 
Ago 2016 | 1.629 Mens.
Lugar: España

Peugeout

Gracias por compartir
Altruista está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:26   #14
e46fan
- The Boss -
 
Avatar de e46fan
 
Sep 2004 | 13.567 Mens.
Lugar: Aranda de Duero, capital del M

Alfa GTV + Kangoo del trabajo

haz un PDF también del de compra, me citas y me los descargaré! gracias
e46fan está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:27   #15
Sr.Chester
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
 
May 2017 | 1.306 Mens.
Lugar: Isleño
Buen hilo, pillo silla
Sr.Chester está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:45   #16
Tonycaschweppes
Trance or die
 
Avatar de Tonycaschweppes
 
Oct 2011 | 6.985 Mens.
Lugar: Castro Urdiales

Ford Focus

Pillo sitio para leer con calma.

A tu juicio, para qué sirve una inmobiliaria si lo puedes hacer tu todo?

P.d. el certificado energético es obligatorio para vender, y generalmente no se pide hasta que hay una reserva del piso o incluso hasta que no se firma el contrato de arras penitenciales.

Mi nuevo proyecto: Reforma integral de mi casa || Mi Portfolio Proyectos de madera https://apmy.es/
Tonycaschweppes está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 00:56   #17
turrupeto
ForoCoches: Miembro
 
Dic 2016 | 360 Mens.
Sitio
turrupeto está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 02:13   #18
thewindtalker
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de thewindtalker
 
Feb 2007 | 441 Mens.
Lugar: Madrid

Pro_ceed

Muy currado, así da gusto señor.
thewindtalker está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 08:21   #19
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Tonycaschweppes Ver Mensaje
Pillo sitio para leer con calma.

A tu juicio, para qué sirve una inmobiliaria si lo puedes hacer tu todo?

P.d. el certificado energético es obligatorio para vender, y generalmente no se pide hasta que hay una reserva del piso o incluso hasta que no se firma el contrato de arras penitenciales.
Puedes hacerlo todo pero hay gente que es muy necia vendiendo su piso. Alguno nada más llegar la visita dice: yo pido x y se pone burro, pasándose toda la visita diciendo lo mismo (cuando ni siquiera lo vale )

Otros muchos ponen 2 fotos de mierda y una descripción lamentable además de que solo lo ponen en segundamano.es (ni siquiera páginas específicas del tema).

Las agencias tienen redes internas entre ellas y se pueden ver lo pisos de otras en su web. Pero estando idealista fotocasa y demás...Esta todo en internet. A no ser que se sea un asocial, con este manual y 2 dedos de frente uno puede vender su propiedad sin problemas.


Error, el certificado energético se puede pedir nada más anunciar la casa, creo que en 2015 multaron a varias agencias por anunciar pisos sin tener las arras. En el enlace que dejo lo pone, solo por anunciar la vivienda. Que al comprador le dé igual que no esté hasta las arras es otra cosa

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 12:34   #20
Tonycaschweppes
Trance or die
 
Avatar de Tonycaschweppes
 
Oct 2011 | 6.985 Mens.
Lugar: Castro Urdiales

Ford Focus

Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
Puedes hacerlo todo pero hay gente que es muy necia vendiendo su piso. Alguno nada más llegar la visita dice: yo pido x y se pone burro, pasándose toda la visita diciendo lo mismo (cuando ni siquiera lo vale )

Otros muchos ponen 2 fotos de mierda y una descripción lamentable además de que solo lo ponen en segundamano.es (ni siquiera páginas específicas del tema).

Las agencias tienen redes internas entre ellas y se pueden ver lo pisos de otras en su web. Pero estando idealista fotocasa y demás...Esta todo en internet. A no ser que se sea un asocial, con este manual y 2 dedos de frente uno puede vender su propiedad sin problemas.


Error, el certificado energético se puede pedir nada más anunciar la casa, creo que en 2015 multaron a varias agencias por anunciar pisos sin tener las arras. En el enlace que dejo lo pone, solo por anunciar la vivienda. Que al comprador le dé igual que no esté hasta las arras es otra cosa
Los propios portales de compraventa te facilitan el tema del certificado dándote la opción de poner "en trámite", creo que el tema es bastante laxo y hay mucha permisividad.

Respecto al tema de la inmobiliaria, creo que es un trabajo que está infravalorado, aunque si que es cierto que tienes que dar con una buena inmobiliaria. La tasación, el reportaje fotográfico, el publicar tu piso en los portales de venta de casas, el pasarte visitas, el filtrado de indeseables y curiosos, la mediación y la tranquilidad de que siempre van a velar por tus intereses, la redacción de contratos, etc.

Vendedores flipados hay bastantes, pero compradores perdonavidas... a patadas. "Te doy 20.000€ menos de lo que pides y te estoy haciendo un favor".

Mi nuevo proyecto: Reforma integral de mi casa || Mi Portfolio Proyectos de madera https://apmy.es/
Tonycaschweppes está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 12:41   #21
Oscuraluz
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Oscuraluz
 
Ene 2016 | 316 Mens.
Sitio y gracias por el currazo!
Oscuraluz está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 12:45   #22
KatxaloIII
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de KatxaloIII
 
Mar 2017 | 7.204 Mens.
Interesante

PERO, recomiendas darlo en exclusiva (sin competencia entre agentes inmobiliarios por mejor gestión y precio a los propietarios) y a más comisión???

Trabajaste en generalista tecnocasa, don piso o sus ramificaciones???????

La presión a los propietarios y las malas prácticas son LEGENDARIAS
KatxaloIII está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 13:10   #23
GLENDENNING
MUJER FATAL
 
Avatar de GLENDENNING
 
Ene 2016 | 126 Mens.
Lugar: SUISSE
Thumbs up

Gran aporte, gracias
GLENDENNING está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 13:44   #24
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por KatxaloIII Ver Mensaje
Interesante

PERO, recomiendas darlo en exclusiva (sin competencia entre agentes inmobiliarios por mejor gestión y precio a los propietarios) y a más comisión???

Trabajaste en generalista tecnocasa, don piso o sus ramificaciones???????

La presión a los propietarios y las malas prácticas son LEGENDARIAS
No, ni tecnocasa ni similares.

Las malas prácticas se dan en todas las agencias mierderas.

¿Darlo en exclusiva? Yo personalmente no lo daría, y menos con los conocimientos que tengo. Ata mucho a mi juicio y puedes verte encontrando comprador o queriendo alquilar y a lo mejor no puedes

Cita:
Originalmente Escrito por Tonycaschweppes Ver Mensaje
Los propios portales de compraventa te facilitan el tema del certificado dándote la opción de poner "en trámite", creo que el tema es bastante laxo y hay mucha permisividad.

Respecto al tema de la inmobiliaria, creo que es un trabajo que está infravalorado, aunque si que es cierto que tienes que dar con una buena inmobiliaria. La tasación, el reportaje fotográfico, el publicar tu piso en los portales de venta de casas, el pasarte visitas, el filtrado de indeseables y curiosos, la mediación y la tranquilidad de que siempre van a velar por tus intereses, la redacción de contratos, etc.

Vendedores flipados hay bastantes, pero compradores perdonavidas... a patadas. "Te doy 20.000€ menos de lo que pides y te estoy haciendo un favor".
Sí es algo laxo, pero como te lo pidan, te lo comes. Las buenas agencias no suelen pasar lo de "en trámite" como muchos los primeros días que está anunciado.

A mi juicio no que esté infravalorado, es que es un trabajo de mierda, y a no ser que se sea minimamente bueno, el trabajo que se hace no es más que el de ser un comercial al uso.

No hay compradores perdonavidas, hay gente dispuesta a comprar a precio de mercado. Una rebaja de 20.000 euros puede que incluso sea seguir pagando a precio de oro muchísima gente se emociona en el precio. Yo he visto a más de un alucinado pidiendo 90.000 por pisos que no valen ni 35.000 o gente pidiendo el precio por el que vendió su vecino en 2008 A más de uno con una rebaja de 50.000 todavía se le está pagando muy por encima de precio de mercado.

Como mucho podemos hablar de "perdonavidas" en el caso de inversores que compran a 4 duros y nunca buscan pagar a precio de mercado.

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 18:00   #25
QUITAPENAS
ForoCoches: Miembro
 
May 2004 | 6.672 Mens.
Lugar: PAÍS VASCO

SUBARU

He visto casas que llevan a la venta varios años y no han bajado ni un 10%, supongo que no tendrán prisa o esperan un milagro. Una que estuve interesado lo miré en Google Maps y la foto era del 2014 y ya tenía el cartel de " Se vende", todavía está a la venta pero no se bajan del burro, renuevan los anuncios para que parezcan nuevos
QUITAPENAS está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 19:10   #26
Iozan
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Iozan
 
Dic 2012 | 774 Mens.
Lugar: Barcelona
Gracias shur. Muy buen aporte!
Cuando tenga un rato y me ponga en serio con la venta, sigo tus consejos.

Mis 10
Iozan está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 19:30   #27
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por QUITAPENAS Ver Mensaje
He visto casas que llevan a la venta varios años y no han bajado ni un 10%, supongo que no tendrán prisa o esperan un milagro. Una que estuve interesado lo miré en Google Maps y la foto era del 2014 y ya tenía el cartel de " Se vende", todavía está a la venta pero no se bajan del burro, renuevan los anuncios para que parezcan nuevos
De esos siempre ha habido y siempre habrá. Algunos por burros e inocentes. Otros porque sencillamente tienen tanta hipoteca todavía por pagar que si no, palman pasta.

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 19:34   #28
MS-TRES
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de MS-TRES
 
Abr 2017 | 2.781 Mens.
Lugar: Almería

Daewoo Matiz

Luego lo leo, interesa mucho.
MS-TRES está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 20-jul-2017, 23:56   #29
QUITAPENAS
ForoCoches: Miembro
 
May 2004 | 6.672 Mens.
Lugar: PAÍS VASCO

SUBARU

Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
De esos siempre ha habido y siempre habrá. Algunos por burros e inocentes. Otros porque sencillamente tienen tanta hipoteca todavía por pagar que si no, palman pasta.
Así es, las más golosas son las casas que venden por herencia y quieren repartir rápido la pasta, ya que muchas veces no viven allí y no saben que hacer con ella.
QUITAPENAS está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 21-jul-2017, 00:06   #30
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 9.621 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por QUITAPENAS Ver Mensaje
Así es, las más golosas son las casas que venden por herencia y quieren repartir rápido la pasta, ya que muchas veces no viven allí y no saben que hacer con ella.
Sí, pero esas ya suelen estar entradas en años jajaja pero sí, una herencia está bien para apretar algo más en precio

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita


Respuesta

Regresar   Inicio | ForoCoches > Zona General > General
Herramientas


 [ VERSIÓN MÓVIL ]
Info Legal | Privacidad | Cookies | Notificaciones | Normas de uso | Publicidad | Updates | Stats | Ayuda | Invitaciones | Contacto