Especular tirando de hipoteca
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 20:04
#1
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ME gustaría saber vuestra opinión en este tema que os comento. Un amigo mío (es cierto, no soy yo, no seáis mal pensados  ) va a compra un piso de unos 50 y pico metros para reformar totalmente (suelo, tabiques, calefacción, etc) por 20 kilos.Su idea es arreglarlo (que valdrá una pasta el arreglo) y después venderlo. Nada anormal hasta aquí. Pero, él no dispone de los 20 kilos, podrá entregar 2,3 ó 4 kilos, el resto será con hipoteca. LA cuestión es que si dispones del dinero en efectivo no hay problema alguno, solo hay que hacer números y ya está. Pero habiendo hipoteca de por medio... ¿cómo veis la operación? |
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 21:23
#5
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un piso de 20 millones en Madrid ?..... de todas formas en Intereconomia comentaban que la venta de vivienda de segunda mano se tarda mucho mas en materializar ahora que hace un año |
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 21:26
#6
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Y en que banco le van a dar los 20 kilos del piso mas lo que necesite para reformas?? Pq la tasacion te la hacen sobre el valor actual del piso y no sobre como podria estar con una reforma. Yo veo complicada la operación, la posible ganancia se le puede ir en gastos de hipoteca tranquilamente (y mas si tienen q hipotecar mas del 80% del valor del piso). |
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 21:29
#7
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No creo le vaya a salir muy rentable la cosa. Entre gastos de hipoteca y registro para la compra, gastos de registro para la venta, plusvalía y demás, y con lo que se ha ralentizado la subida de precios. Yo me lo pensaría. |
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 22:18
#9
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Bueno, yo soy arquitecto, y tengo cierta idea de lo que se cuece actualmente en el mercado. Ahora mismo, y en el futuro a medio plazo, el negocio inmobiliario sólo será rentable comprando sobre plano ( comprando aire ) para luego venderlo. Todo lo demás, y lo que está haciendo tu amigo sobre todo, es bastante arriesgado, complicado y poco rentable, a parte de que se mete en un fregado que posiblemente no le compense al final. Voy a hacer unos números de memoria, que espero se aproximen algo a un resultado final: Compra el piso por 20 millones, con una hipoteca de 16 millones ( el 80% es lo normal ) con un tipo del 4%. El primer mes se ha gastado 4 millones ( el 20% ) más notaría, registros, entrega de llaves... que voy a suponer que está todo incluido por lo que no sumo nada. Hay que pedir la licencia de obra, que no voy a poner gasto, pero que sí lleva tiempo, teléfono y bastantes quebraderos de cabeza. Primer mes que pasa y hay que pagar la hipoteca. La reforma, a lo poco que sea buena, suele ser de unos 100-150 euros por metros cuadrado, donde incluyo instalaciones, suelos, pintura... por redondear, otros 6000 euros más de su bolsillo. La obra pongamos que le lleva 2 meses en completarse ( una semana de demolición, un mes de saneamiento, intalaciones y suelos nuevos, y el resto, pintura y detalles ) En esos tres meses ha tenido que pagar la hipoteca, que supongo de unos 1200 euros por redondear otra vez. Sumamos otros 3600 euros. La casa ya está lista para venderse, suponiendo que no ha habido problemas con el decorador, suministros ni los pintores. Una casa de 50 metros cuadrados, con buenos acabados en una gran ciudad viene a costar unos 3000 € / m2 si es un bajo en un barrio periférico hasta los 5000 € / m2 si está bien situado y es un 5º o 6º con ascensor. Hay que tasarlo, que viene a costar unos 150-200 € más, aunque lo puede hacer de manera manual comparándolo con pisos similares de su entorno. Aquí recordar que el piso no "vale tal o tal", la verdad es que vale lo que el comprador está dispuesto a dar por él. No se puede vender el piso a 100 millones si en el entorno lo venden a 50 millones ( que se vendan de verdad, no que se oferten a 50 millones ). Vamos a suponer una media con los datos de arriba: 4000€ / m2 x 50 m2 = 200.000 € de venta del piso. Tu amigo no tiene prisa por vender, pues "especula" que los precios subirán ligeramente y obtendrá una venta mayor, por lo que lo dejo como está. En caso contrario debería vender ligeramente por debajo a lo que está el mercado. En total, el amigo lleva gastados: - 24.000 ( compra y gastos de escrituras ) - 6.000 ( obra ) - 3.600 ( hipoteca de dos meses ) Total: - 33.600 € Pone el anuncio y pasan los 6 meses de media que pasan hasta que se vende el piso, y soy muy optimista con la hipoteca de 1200 euros: - 7.200 Total: - 40.800 € En este paso se podría poner también gastos de gestoría, o de agencia inmobiliaria, pero voy a suponer que hay suerte y hay interesados en el entorno. Vende el piso nuevo por el precio que antes hemos puesto, 200.000 € Cancelar la hipoteca y demás gestiones de banco podría llevarle unos gastos extras de unos 3.000 € - 3.000 € Total : - 43.800 € plusvalía = 200.000 - 120.000 = 80.000 € el impuesto de la plusvalía es del 18%, que son 14.400 € de gastos Total gastado -58.200 € Si hacemos numeros gordos, hacemos la cuenta: ganado en estos 9 meses: 80.000 gastado: -58.200 Beneficio total: 21.800 € En este total no he incluido gastos de tranporte, teléfono, gestores... pues supongo que el amigo tiene todo el tiempo libre y lo hace todo él. pero en otro caso habría que incluir unos 1000€ más. En otras palabras, ha arriesgado 57.200 €, ha tenido problemas con la obra, ha tenido que pedir licencias, gastar horas de teléfono, ha contratado unos albañiles que le hicieron una chapuza, ha tenido problemas con la venta , que ha tardado más de dos meses, ha pagado una hipoteca que le ha quitado calidad de vida durante casi un año... Para ganar limpios 21.800 €, en un tiempo total de 9 meses, con mucha suerte. He sido muy optimista con los números y tiempos, pero la realidad no es así. Si es un caso muy particular, con gente interesada desde el inicio y una buena hipoteca a la que enfrentarse, sí podría ser una buena operación. Como veis no es le negocio del siglo, pues a la vez que tengas que contratar a toda la gente que lo gestione ( si trabajas a la vez para pagar la hipoteca ) el beneficio baja un 10 %... haciendo numeros gordos de nuevo me atrevería a pronosticar que el beneficio de tu colega real será de 18.000 € ( 3 millones ) en en periodo de un año, que habrá pasado bastante puteado. saludos, y disculpad el ladrillo. |
ForoCoches: Miembro
14-mar-2007 22:40
#10
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A ver su tu amigo ha hecho unas cuentas más precisas según su situación y nos ilustra un poco más. saludos |
ForoCoches: Oldschool
20-mar-2007 20:49
#11
| y no os olvideis de nuestro amigo hacienda , cuando haga la declaracion de la renta le van a crujir |
ForoCoches: Miembro
22-abr-2012 12:56
#12
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ME gustaría saber vuestra opinión en este tema que os comento.
Un amigo mío (es cierto, no soy yo, no seáis mal pensados ) va a compra un piso de unos 50 y pico metros para reformar totalmente (suelo, tabiques, calefacción, etc) por 20 kilos.Su idea es arreglarlo (que valdrá una pasta el arreglo) y después venderlo. Nada anormal hasta aquí. Pero, él no dispone de los 20 kilos, podrá entregar 2,3 ó 4 kilos, el resto será con hipoteca. LA cuestión es que si dispones del dinero en efectivo no hay problema alguno, solo hay que hacer números y ya está. Pero habiendo hipoteca de por medio... ¿cómo veis la operación? |
ForoCoches: Miembro
22-abr-2012 13:09
#13
| Buen reflote, que no se nos olvide por que estamos como estamos.... España tiene lo que se merece, la pena es que muchos no decidimos entrar en ese juego y pagaremos igualmente las consecuencias |
ForoCoches: Miembro
03-ene-2013 17:00
#15
| y esto señores es una demostración de lo que pasaba aquellos dias............. |