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  Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas  
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Viejo 30-sep-2018, 21:49   #1
elsabueso
Olfateo y me voy
 
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Jun 2015 | 8.255 Mens.
Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas

MANUAL DEL INVERSOR INMOBILIARIO

por elsabueso.


[Venimos de aquí -> Manual de COMPRA]
[Con continuación - > MANUAL DE COMPRA [VOL II] ]
[Y también de -> Manual de VENTA]
Ojito para 2019 La hostia que se puede dar la vivienda



Lo primero de todo quiero aclarar que este "manual", vamos a llamarlo así, es una serie de consejos, sugerencias y advertencias que considero deberían estar al alcance de cualquiera. Es algo que publico de forma "anónima" sin dar mi nombre real ni nada, y que lo hago en formato "open" es decir, aquí no hay derechos de autor como tal. Cualquiera que quiera compartir este contenido, adelante.

No busco lucrarme, afortunadamente tengo trabajo bueno y estable, doy gracias dado el panorama, eso sí, ya no estoy en el mercado inmobiliario. No obstante, en relación a los anteriores manuales, de compra y venta (arriba mencionados), algunos shures y conocidos me han recomendado hacerme un patreon, que ya que lo dejo para todo el que lo pueda necesitar, pues quien me quiera tirar un euro como si fuera un guitarrista callejero, oye se agradece y anima a hacer más. De hecho puede que haga otro sobre si es mejor hipoteca fija o variable.

Así que si algún shur me quiere tirar una moneda dejo mi Patreon y mi dirección wallet por si alguno le sobran unos satoshis: 1K3AUef2LRdoXPJrf5nMCprkvMLwUcwY38
Muchas gracias a los que se sientan generosos

INTRODUCCIÓN

Quiero resaltar, por si alguno se pregunta quién cuyons ha escrito esto, decir que he sido agente inmobiliario y que entre otros, tuve clientes que eran inversores profesionales que se dedicaban a la compra de inmuebles para búsqueda de rentas. Ellos mismos me dieron parte de los consejos que voy a soltar aquí. Con ellos aprendí no sólo de números sino también de cómo piensa un inversor, cuestión que considero muy importante, pues aquí vamos a hablar de inversión, de parné, de diners, de guita... Aquí no se viene a comprar un inmueble para vivir, para eso ya está el otro manual. Con esto quiero dejar claro que no me saco ningún truco de la chistera y esta información tiene un trabajo de búsqueda y experiencia que lo respalda. Más tarde se verá que la mitad de las cosas son de sentido común, no hace falta ni haber sido agente inmobiliario, solo tener dos dedos de frente y unas nociones básicas.

Este manual no deja de estar sujeto a cambios, actualizaciones, y por supuesto abierto a críticas CONSTRUCTIVAS, que se añadirán al igual que se ampliaron los otros manuales con aportaciones de otros shurs.
Si bien este escrito es largo, debo advertir que esto es solo el principio. Aquí no está la clave mágica para vivir de las rentas y convertirse en el lobo de ladrillo street. La inversión es algo que requiere de estudio, paciencia, acumular conocimiento e incluso perder dinero (muy típico de inversores primerizos. Sí, me incluyo [véase bolsa]). Esto es algo que ya dije en el manual de compra; lo que aquí hay es solo un barniz, esto es solo arañar la superficie, el mundo de la inversión y el dinero es muy grande y no lo encontrarás todo en 13.000 palabras.

Recordad: Invertir en diferentes campos, sectores, países, divisas, no os lo juguéis todo a una carta


RECORDATORIO

A modo de rápido repaso, y recordatorio, en inversión es muy importante DIVERSIFICAR. Esto entrará en conflicto con parte de lo que voy a explicar pero ya lo veremos con calma.
Por supuesto no hay que olvidarse del trío RRL: Rentabilidad, riesgo y liquidez. A mayor rentabilidad, siempre mayor riesgo y demás. Por ejemplo, una propiedad inmobiliaria es algo muy ilíquido, pero hay otras opciones inmobiliarias en el mundo de la inversión, lo veréis al final.
Enlace de interés: http://economipedia.com/definiciones...-liquidez.html
Podría desarrollarme más aquí, pero esto no es una clase de economía, hay mil libros y páginas web que lo explicarán mejor que yo.


ESPECULADORES VS RENTISTAS

Antes de pasar a gastos iniciales, rentabilidades y demás creo que es mejor dejar claro que este manual no está diseñado para especuladores. Explicación:
Por cuestiones ideológicas estoy en contra de la especulación de la vivienda en el sentido de "compro barato, vendo caro" como si de la bolsa se tratase. La vivienda sigue siendo un bien esencial, que se le supone garantizado por la constitución (jajajajaja) y no se debería jugar con ello en el sentido especulador. Es decir, si vienes aquí pensando que te voy a decir cuánto va a subir la vivienda, en qué barrios va a subir más y tu intención es comprar baratito para vender más caro, este manual NO te será de ayuda.

Entre otras cosas, uno de los problemas de la especulación inmobiliaria es que mucho tiene que subir el precio para obtener márgenes interesantes, puesto que hay que pagar impuestos, notaria, registro... y todo esto sin contar que se haga con una hipoteca de por medio. Es muy difícil sacar una rentabilidad real comprando y vendiendo a no ser que se compre muy muy barato y esperando en el medio-largo plazo. Pero incluso en el largo plazo habrá una serie de gastos asociados de por medio (cuotas de comunidad, IBI, derramas...).
Con esto espero que quede claro que aquí no están las claves para dar un pelotazo inmobiliario. Este mogollón de líneas va especialmente orientado a rentistas, aunque como se podrá leer, no los únicos.


SE VIENE EL GUANO
nos vamos a la mierda



Antes de que nadie pregunte, NO, no tengo tengo la bola mágica, no sé que pasará, no sé que será de la economía, pero algunas cosas no pintan bien. Espero que este no parezca un mensaje para hacer entrar en pánico al lector, pero señores, es una realidad que nuestra economía está gripada. Nuestro modelo productivo está lejos del de los países más desarrollados de Europa y los indicadores económicos NO son buenos. Si eres habitual en foros económicas, participas en conversaciones de dineros y demás, habrás visto que se está hablando de recesión en España en 2019 y de crisis global en 2020:
El BCE dejando de comprar deuda, un gobierno que se salta el techo de déficit, tipos muy bajos (que si suben se dispara el pago de interés por deuda pública) y la lista sigue.

No, no tengo la bola de cristal, no sé qué va a pasar con la vivienda. Pero solo hay que ver la situación de locura en Madrid y Barcelona. Precios subiendo de locura:
Enlace de interés: https://cincodias.elpais.com/cincodi...76_070374.html

No obstante quiero puntualizar, y creo es importante, existe una fuerte polarización, pues el crecimiento del precio de la vivienda se está acumulando en grandes ciudades, mientas que en muchas provincias apenas hay cambios significativos (incluso bajadas). Pero los indicadores de burbuja empiezan a ser más que claros.

Noticia de interés: https://www.elconfidencial.com/empre...ncial_1597000/

Mención especial a:
@Castigador^IX^ y su hilo:
https://www.forocoches.com/foro/show....php?t=6708868

Ya nos vienen avisando:
El déficit de la Seguridad Social apunta a los 22.000 millones en 2019 https://cincodias.elpais.com/cincodi...15_445493.html
La deuda pública escala de nuevo a su récord histórico: España debe 1,163 billones https://elpais.com/economia/2018/08/...80_720983.html
¿Puede volver a pasar una crisis como la de Lehman Brothers? Sí https://cincodias.elpais.com/cincodi...82_785311.html
JP Morgan y Roubini coinciden: la próxima crisis financiera será en 2020 https://www.bolsamania.com/noticias/...--3486765.html
Jean-Claude Trichet: “Somos más vulnerables que en 2008 por el endeudamiento” https://cincodias.elpais.com/cincodi...15_079457.html
Pedro Sánchez 'pincha' en la economía: ya hay cinco indicadores clave de desaceleración http://www.elmundo.es/economia/macro...8338b45e1.html

Ahora veamos esta otra noticia: Los bancos se deshacen de ladrillo
https://cincodias.elpais.com/cincodi...09_945835.html

Ummmmm Si los bancos están largando estos activos, pero sin embargo están subiendo de precio... Que tontos son ¿no? Hay que ser pardillo para vender algo que está subiendo y que NUNCA baja (o eso dicen). Así que si los bancos se deshacen de ello ¿creéis que es buen momento ahora mismo para comprar?
Pero repito, no tengo ninguna bola mágica, no sé qué pasará con el precio, pero mi CONSEJO, es de esperar ahora mismo. Puede que veamos descuentos del 10-20 o incluso 30% en los próximos años. ¿Imagináis meter pasta y ver ese panorama a los pocos años de haber comprado?

Si te acabo de tirar todos los planes de inversiones inmobiliarias por la borda ya lo siento yo mucho, pero tal vez tengas que aplazarlo un poco. De hecho, deberías tomártelo como una oportunidad, pues si la vivienda va a ser más barata dentro de 2-3-4 años, tal vez ese tiempo sea para acumular cash y aprovechar las rebajas. Además, ese tiempo adicional, es más tiempo que tienes para poder formarte con más calma y no invertir a la carrera (que rara vez es bueno). Es por ello por lo que te animo a seguir leyendo hasta el final, pues puede que ahora no te sea de utilidad, pero no viene mal ir sabiendo e ir teniendo puntos de apoyo.


GASTOS INICIALES

Párrafos atrás he comentado que especular con vivienda de cara a comprar barato vender caro, tiene su complicación. Nada más comprar ya tienes una serie de gastos a sumar que harán que tu inversión ya empiece siendo negativa.
Hagamos listado de gastos que tendremos que afrontar:

IVA/ITP: Según si es de primera mano o es de segunda, habrá que pagar Impuesto de Valor Añadido o Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales. El IVA está ahora mismo en el 10%. Es decir, que si compras de primera mano ya mínimo tienes un buen tanto en negativo. Lo mismo ocurre con el ITP, pero esta cantidad varías según comunidades autónomas. Madrid y la Comunidad Vasca son las menos tocacojones en este sentido.
Enlace de interés desglosando comunidades: https://elpais.com/economia/2018/03/...18_946664.html

No obstante ojito al pago de impuestos. Porque imaginad que compráis un piso para alquilarlo, por un valor de 60.000 euros, teniendo que desembolsar un 6% de ITP (pongamos por caso que es Madrid), 3.600 eypos. Ya tenemos un -6% de rentabilidad. Pero en esto que Hacienda toca tu puerta y te dice. Ummm verás, es que consideramos que tu piso vale 80.000 euros, así que te falta por pagar el 6% de esa diferencia, 1.200 lereles de nada. En total 4.800 euros, que esto viene a ser un -8% en tus márgenes (empezamos mal). Aquí quien tiene que hacer negocio eres TÚ, no Hacienda.

Si estás pensando: Fuah, pues las VPOs (Viviendas de Protección Oficial) están más baratas a nivel tributario. ¡Ojo! Las VPOs hay que destinarlas como vivienda habitual y permanente (a no ser que sea vivienda liberada). El apartado relativo a las VPOs está más desarrollado en el manual de compra. Para hacerte un resumen, son viviendas que cada una está sujeta a un plan de Vivienda diferente, esto quiere decir que cada una tiene sus fechas en las que caducan precios máximos y demás (tanto precios de compra como de alquiler) por lo que si una vivienda tiene una serie de condiciones, la que está en el edificio de al lado, puede que tenga otras (y en ocasiones incluso dentro del mismo edificio). En otras palabras que de comprar este tipo de viviendas, que sea completamente liberada.

Otra forma de pagar menos impuestos en cuanto a ITP es ser menos de 30 años, y creo que también menor de 35 con alguna discapacidad reconocida superior al 33%

De nuevo: Enlace de interés: https://www.idealista.com/static/com...gunda-mano.pdf

Se me olvidaba: Si pagas el IVA, también pagarás AJD (Actos Jurídicos documentados) entre el 0,5 y 1,5% según la comunidad.

Más enlace de interés: https://www.rankia.com/blog/mejores-...lizar-hipoteca

Si crees que la rentabilidad está empezando a caer demasiado rápido, agarra los números que todavía nos has pasado por el notario, y pagarás más según más hojas tengas las escrituras, vamos que lo mismo 1.000 que 3.000 euritos de nada, aunque sé de casos que menos, igual en los comentarios la gente cuenta sus experiencias y alguno se queda

Vamos a suponer que pagas sin hipoteca (ya hablaré de ello más tarde), pero en caso de pillar hipoteca tendrás que sumar a la rentabilidad negativa todos los interés que tocará pagar y además AJD. Ah, y cuando termines de pagar la hipoteca también tendrás que pasar por el notario. Como ves el goteo de gastos está siendo bien majo. Que no se te olvide pagar al tasador del banco para la hipoteca jajaja, aunque a veces va incluida en la hipoteca.
Enlace de interés: https://elpais.com/economia/2016/02/...63_136251.html

Dejo comentario de un shur en relación al tema tasación:
Cita:
Originalmente Escrito por luxok Ver Mensaje
Trabajo en una tasadora (Tinsa) y cada vez más clientes piden la tasación directamente a nosotros en lugar de al banco. No veáis la capacidad de negociación que da eso, si la solicitas antes de comprar te puede valer para negociar ligeramente ya que conoces de antemano el 80% que te dará el banco como máximo y si existe mucha diferencia entre precio de compraventa y tasación. También he visto casos en los que una tasación ha ayudado mucho porque la casa no era legal... Si queréis más info, aquí estoy
En resumen: Entre pitos y flautas a lo mejor empiezas tu inversión con un -10 o incluso -14% de rentabilidad. Solo en estas maravillas de gastos iniciales. Pero.... puede haber más:
Si señores, toca hablar de electrodomésticos, reparaciones... Todo un pequeño goteo de reformas que a lo mejor te toca hacer, pero esto ya dependerá de la vivienda y como la deje la anterior propiedad. Esto tal vez no haya que considerar como rentabilidad negativa, pues no son gastos irrecuperables, sino más bien un mayor capital inicial necesario. Aunque por supuesto puedes alquilar vivienda sin muebles ni nada, ya hablaremos de ello.

Por otro lado, además de gastos iniciales, tendrás otros gastos.
Mientras tengas la propiedad tendrás que pagar IBI, cuota de comunidad (según el inmueble), mantenimiento del mismo y derramas.

Por último en caso de vender, recuerda que tendrás que pagar la plusvalía municipal y si sacas beneficio, eso que va para el IRPF y te meterán la cuchilla todo lo que puedan.

Enlaces de interes:
https://www.elconfidencial.com/vivie...ndras_1179872/
https://elpais.com/economia/2017/05/...63_244387.html


CASH VS APALANCADOS

Una de las grandes recomendaciones en la inversión inmobiliaria es comprar sin endeudarse, en otras palabras, las hipotecas bien lejos. ¿Motivos? Primero, mayor número de gastos iniciales y luego gastos de intereses, mermando la rentabilidad mensual (ver párrafos de arriba)

Otro importante motivo es que si hay una bajada del precio importante pasaréis a tener una deuda mayor que el propio valor del inmueble (situación patrimonial negativa donde tus pasivos son mayores que tus activos). Es por ello por lo que mi consejo es el de no endeudarse para este tipo de operaciones. Hace poco he visto hilos (gracias a la burbuja del alquiler) de gente diciendo: "Tengo 65k ahorrados, voy a comprar un piso de 300k y voy a alquilar las habitaciones, jaja soy un puto genio."

Más de un 20-30% de hipoteca me parece demasiado para una inversión inmobiliaria. Pero aquí ya interviene lo que cada uno se la quiera jugar.


COMO PIENSA UN INVERSOR

Antes de seguir con atributos de viviendas, tipos de propiedades a comprar y demás, creo que es importante resaltar (y recordar) una serie de cuestiones, para evitar confusiones.

Esto va de inversión, de dinero, de sacar la máxima rentabilidad posible. Aquí no se viene a probar suerte o ver que sale, estamos hablando de invertir capital, patrimonio, y que el hacerlo tiene un coste de oportunidad. Hay que echar muy bien los números antes de soltar billetes, y hay que entender muy bien cuánto va a costar cada cosa. Un desglose como el de arriba al hablar de gastos iniciales es solo una versión muy light de lo que hay que hacer. Si no tienes un excel en el que vayas metiendo números y haciendo cálculos es muy posible que lo estés haciendo mal. Como he dicho al principio, esto es solo un barniz, un comienzo, como el que se lee su primer libro de inversiones y bolsa.
Busca más información, habla con gente que alquile pisos, mira que números les salen (en caso de que te los quieran llegar a contar), qué experiencias y problemas han tenido. Todo esto es muy importante pues si no se hace mínimamente bien luego llega el llanto, el crujir de dientes y el "lo llego a saber y me lo gasto en otra cosa".

Son cuestiones como estas por las que recomiendo no venirse arriba muy rápido o no tener todo bien atado.

Otro de los consejos sería no mezclar familia y negocios. Esto no deja de ser una forma de negocio, es decir, si alquilas a familiares siempre tienes el problema de que si te dejan de pagar no es tan fácil recuperarlo.
Al mismo tiempo, un inversor tiene claro que rentabilidad mínima le quiere sacar a un inmueble/activo. Es decir, echa los números sabiendo a por lo que va. Sabe cuánto quiere sacar al mes, y si no está seguro, el dinero irá a otra inversión. Tened esto bien claro, hay mil alternativas de inversión.

Dicho esto, pasemos a analizar las viviendas, y ya más tarde otros inmuebles.


ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA

UBICACIÓN
Huye de todo barrio multicultural o etniano. Algunos tienen la suerte de mejorar con los años, pero es lo menos habitual. Sí, serán más baratos, desde luego, pero ¿Qué clase de gente crees que querrá ir a vivir ahí alquilada? ¿Los más solventes...? Puedes jugar a los especuladores y comprar en un barrio deprimido con la esperanza de que algún día se vuelva uno de moda y pijo, pero no es mi consejo.

Aunque alguien viva en un piso alquilado, sigue requiriendo un barrio con servicios. Elementos como: Colegios, farmacias, zonas verdes, transporte, ambulatorios… son prácticos para la vida en un barrio. ¿Qué barrios cuentan con ello en tu ciudad objetivo para comprar?

A mi juicio no te metas a comprar en zonas medio-altas, dejan menos rentabilidad, pues las viviendas son demasiado caras proporcionalmente a las rentas. Y la gente con rentas medias-altas dura poco de alquiler. Son de hecho los pisos de lujo los que peor rentabilidad tienen como viviendas para rentas, y más en especial los chalets. Poca gente vive alquilada en chalets, proporcionalmente al número de chalets que hay. Personalmente conozco algún caso, incluso cercano, pero son los menos.

Las universidades suelen ser un foco interesante para gente que quiere vivir de rentas, pero ya hablaremos de eso más adelante en relación a tu público objetivo. Lo mismo para viviendas próximas a centros industriales o parques tecnológicos. Alguien que todavía esté cambiando mucho de trabajo y todavía no tenga claro dónde va a acabar se irá a vivir cerca del trabajo por motivos obvios. Más de lo mismo con hospitales donde hay mucho médico yendo y viniendo.

Recomiendo seriamente invertir en propiedades que estén cerca de tu domicilio habitual. Alquilar algo que tienes a 200-300km (o más) puede serte más incordio que otra cosa. Dentro de tu provincia es lo más recomendable, entre otras cosas porque lo conocerás mejor.

ASCENSOR
El tema del ascensor es uno significativo en cuanto a los pisos. Un quinto piso con ascensor es fácil de alquilar. Un quinto sin ascensor va a ser muy jodido de alquilar, habrá que bajar mucho el precio y vas a tener una alta rotación. Por otro lado, los pisos que son primeras y segundas plantas sin ascensor se alquilan con relativa facilidad, y son más baratos de cara a compra que uno con ascensor, sin embargo el precio de alquiler apenas varía. No quiero con esto decir que compres primeros y segundos sin ascensor. Pero sí que es algo a tener en cuenta.

En el caso de que no tenga ascensor, pero esté en proyecto ponerlo, habla muy bien con el presidente y los vecinos a ver cuándo hay intención de ponerlo, y por cuánto puede llegar a salir el derramazo.

GARAJE
El tema del garaje también tiene su cosilla, puesto que sin compras un inmueble con garaje te saldrá más caro, pero si aparcar por la zona es horrible es bastante posible que lo alquiles mucho más rápido.

Siento decir que es muy difícil dar un consejo general en este sentido. Pero recordad que a mayor inversión, mayor tendrá que ser la renta, pero por supuesto tus inquilinos querrán pagar lo menos posible y buscarán algo económico. A fin de cuentas no han comprado y pueden moverse a otro lugar si les sale algo más barato. No obstante si es una zona nueva, que todavía está creciendo, es posible que te compense comprar con garaje, pues en futuro puede que haya muchos coches por la calle y alguno quiera poder aparcar bajo cubierto.

RUIDOS
Cuando uno está alquilado no busca, o no suele buscar la comodidad que buscaría en un piso para comprar, pues al fin de cuentas sigue siendo algo temporal. Esto no quiere decir que sea recomendable comprar en lugares ruidosos (ya sea por aviones, trenes, coches, zonas de ocio nocturno... etc). Aquí intervendrán mucho los aislamientos que ya tenga la vivienda.

Las ventanas puede que pasen a ser vitales según qué zona. Un mal aislamiento en ese sentido puede hacer que se te vayan los inquilinos en cuestión de un par de meses (algún caso me han contado).

NÚMERO DE HABITACIONES
En función de tu público objetivo, el número de habitaciones pasará a ser importante. No es lo mismo alquilar a familias, que a estudiantes, que a médicos que a solteros.
Pero si aspiras a inversor de rentas te doy este secreto: Los pisos de soltero son de los que mejor rentabilidad dan. Sí, en efecto, los pisos de una habitación son de los que mejor rentabilidad dan en términos de alquiler, pues son baratos pero los precios de alquiler no distan mucho de los de dos habitaciones. Al mismo tiempo, si se alquilan a una pareja sin hijos es mucho más probable que sean solventes, pues tendrás pocos gastos y tendrán dos salarios. Mucho menos riesgo de impago.

METROS CUADRADOS(útiles vs construidos)
Cuando veas anuncios en portales inmobiliarios verás que una misma vivienda puede estar anunciada con diferentes metros según el anuncio lo ha puesto un particular, varias agencias... diferencias de hasta 15 metros puedes llegar a ver, pues en ocasiones nadie sabe los metros que tiene.

Debes saber que los metros que aparecen en las escrituras puede que no coincidan con los del catastro y aún así puede que ninguno sea correcto. This is Spain.

Cuando te hablen de metros construidos, olvídate de ellos, a ti, y en especial a tus inquilinos, lo que les importará son los metros que van a pisar: Los metros útiles. Si quieres saber cuáles son reales, lo mejor es que cojas metro y te pongas a medir tu mismo cuando visites una vivienda.

Como indicación los metros de las terrazas ponderan la mitad como metro útil, y lo mismo con los agaterados, esos techos no cuentan más que hasta cierta altura. Los armarios empotrados también son metros útiles aunque no los puedas pisar físicamente.

Por supuesto, cuantos más metros vaya a tener lo que compres, más te costará a nivel de inversión. Pero como imaginarás, a ningún inquilino le gusta vivir en una caja de cerillas, muy barato se lo tendrás que dejar (menos rentabilidad en otras palabras, y recuerda que tú buscas la máxima posible).

Enlace de interés para ver los metros que figuran en el catastro
https://www1.sedecatastro.gob.es/CYC...eda.aspx?from=

DISTRIBUCIÓN
Aquí no me queda más remedio que repetir lo mismo que en el manual de compra para compradores:
Incluso si 2 viviendas tienen los mismos metros no tienen por qué ser iguales en metros “aprovechables”. Cuando digo aprovechables me refiero a la distribución y a las estancias-pasillos. Si te has encontrado con vendedores de entre 40-50 años es habitual que hayas oído lo de “son pocos metros, PERO MUY BIEN APROVECHADOS”. Es la frase para intentar disimular que es un piso enano. Normalmente no es cierto que estén bien aprovechados.

Los metros de pasillo son metros perdidos a efectos prácticos, pues simplemente son zonas de paso. ¿Qué prefieres, tener los metros en pasillo, o tener poco pasillo y una habitación más grandes? En las grandes viviendas antiguas es normal encontrarte metros y metros de pasillos. Aunque si tener los metros en pasillo es malo, mucho peor es tenerlos en habitaciones/estancias alargadas. Las cocinas suelen ser las que más lo sufren y es común ver cocinas que tras colocar fogones, nevera y demás, sólo tengas un metro de ancho en el espacio que puedes pisar, lo cual hace que tengas que estar todo el rato andando de un extremo a otro, o que si hay dos personas se choquen constantemente. Cuanto más cuadradas y menos estiradas, mejor.

Evita las distribuciones “raras”. Con distribuciones raras o atípicas que responden a gustos concretos me refiero a los siguientes ejemplos: Habitaciones con forma triangular, de trapecio, planos con forma de espiral, salones con forma de L. Hay muchos más ejemplos, pero todas ellas suelen tener como común denominador que se aprovecha menos los metros y cuesta más ubicar muebles.

De cara a futuras ventas o alquileres se pierda el interés de los potenciales interesados. Otro ejemplo serían las viviendas con distribuciones más habituales pero que han sido modificadas por gustos “particulares”. Un ejemplo que llegué a ver fue una loca que había medio derribado una pared de una habitación para unirla a la cocina y hacer una especie de “cocina-america”. Luego el salón lo utilizaba como una habitación y ahí había hecho un armario empotrado con forma de varios triángulos, que desmontarlo era un cristo de mucho cuidado. El resultado era muy “artístico” e incluso “bohemio”, pero la mayoría de la gente no tiene esos gustos particulares.

En resumen: se pierde mucho público objetivo para futuras operaciones que nunca sabes cuándo puedes llegar a hacer.

ORIENTACIÓN
Aquí escribiría una pequeña parrafada pero un forero hizo muy buen resumen.
Cito:
Cita:
La mejor opción, si es posible elegir vivienda, es una vivienda con al menos dos lienzos de fachada, uno al norte y otro al sur, con orientaciones cardinales estrictas. Con las habitaciones vivideras si es posible orientadas al Sur, dejando los dormitorios al norte. Esto significa tener una vivienda con orientación y ventilación cruzada. En una casa así, por convención natural, si abrimos las ventanas se generará una corriente natural en verano de unas habitaciones a otras. Además, por posicionamiento solar, el 21 de julio apenas entrará sol directo por las ventanas orientadas al sur, mientras que en invierno las soleará generosamente.
Recuerda que una vivienda que pueda ser muy fría en invierno requerirá de más gasto en calefacción, y lo más seguro es que no les hará gracia a tus inquilinos, más de lo mismo en verano con el aire acondicionado. Si la vivienda cuenta con fachada ventilada sería una opción muy buena.
Enlace de interés https://www.idealista.com/news/inmob...rar-en-energia

VPO y VPP
Las viviendas de protección oficial (o pública) tienen protección especial por instituciones públicas y de hecho parte de esto es lo que las hace poco interesantes para inversores. Te verás sujeto a limitaciones, y cada una es distinta según a que plan esté adscrita.

Lo he comentado al principio. Es por ello por lo que tampoco me quiero extender demasiado en este apartado. No obstante recordar que las viviendas de VPO suelen tener peores calidades pues las autoridades marcaron un techo máximo de precio y las constructoras han querido sacar más beneficio a base de mermar la calidad todo lo posible dentro de los márgenes legales.

Como comentario algunos propietarios ni siquiera saben que sus inmuebles son VPOs, porque ya quedaron liberadas.
Enlaces de interés:
https://www.eldiario.es/norte/cantab...522498058.html
http://loquelaleyregula.blogspot.com...s-vpo-vpp.html

EDAD DE LOS EDIFICIOS
Un edificio muy viejo (más de 50 años) puede ser una ruina de inversión. Pues aún dejándote márgenes muy buenos en alquiler, ¿De qué te sirve tener un inmueble que a lo mejor dentro de 10-20 años se puede venir abajo o requerir de derramas brutales para mantener su estado y conservación? Mucho ojo a esto, mirad en el catastro la edad del edificio.
Mucho ojo a los construidos entre 2003-2009. La calidad de todos estos inmuebles se proyectó y construyó en una época donde todo se vendía y las calidades de algunos de estos son una puta ruina en derramas. Peores incluso que algunas VPOs.

FACHADA EXTERIOR
Como he dicho antes, si es como fachada ventilada mejor que mejor. Las fachadas ladrillo caravista suelen ser mejores (no siempre, pero sí en términos generales).
Una fachada vieja o en mal estado puede implicar muchos problemas de derramas y otros gastos que mermarán tu rentabilidad. Antes de comprar nada, fíjate en la fachada, pues puede que descubras un desgaste o grietas que no se aprecia a la primera.

VENTANAS
En relación a las ventanas mucha gente cuando va a ver pisos ve “apaños” que se le han hecho a viejas ventanas. Por apaños me refiero a ventanas que eran de madera y se les ha añadido unas ventanas correderas de aluminio hace ya tiempo. Vamos, ventanas de aquella manera.

Ya lo he mencionado arriba, una buena ventana es un buen aislamiento. El aislar de ruidos, temperatura y viento será un valor que todo inquilino verá con buenos ojos. Lo mejor suele ser el PVC de doble cristal pero hay diversidad de opiniones:

Enlaces de interés: https://www.ventacan.com/blog/alumin...erna-pregunta/

Como en otras cuestiones influyen los gustos, pero si te encuentras con unas ventanas “malas” piensa en cambiarlas, pero ojo a ver a cuanto se va el gasto, tampoco pongas las mejores que hay en el mercado, que una cosa es hacer que el inquilino esté cómodo y otra poner un blindaje anti-misiles.

Informarte si las puedes cambiar y poner el color que quieras, no en todas las comunidades de vecinos se puede. Igual que no se siempre se pueden hacer cerramientos de terrazas por impacto visual. Si el edificio es muy antiguo puede que la fachada esté protegida por el ayuntamiento y no puedas cambiar la estética a voluntad, mira muy bien eso. Del año 1955 y anteriores es habitual no poder hacer modificaciones alegremente, cambia según los ayuntamientos.

VIVIENDAS A REFORMAR
En relación a las viviendas a reformar (total o parcialmente) hay una serie de ventajas y desventajas que cada uno tendrá que valorar, pero recordemos que a reformar implica más capital inicial, y lo que es peor, más tiempo que se va a tardar en alquilar (lo mismo 1-2 o incluso 3 meses según la vivienda y la faena que haya que hacerle).

A pesar del mayor gasto inicial tiene la ventaja de que puedes darle una aire moderno y eso te ayudará a alquilarlo más. No obstante yo tampoco gastaría en primeras calidades pues los pisos de alquiler son pisos de batalla, nunca te los van a tratar como si fueran su propia vivienda.

Cambiar solo ventanas y lijar el suelo puede no llegar a salir por demasiado dinero. Pero como tengas que meterle mano a cocina y baños, pufff mayor capital inicial, pero que mucho mayor.

En relación al punto de edad del edificio: Es recomendable no comprar viviendas que tengan mucha más edad que la del inversor, pues podrías encontrarte con que tu vivienda está para tirar cuando apenas tengas 60 años y justo a esa edad es cuando la gente suele vivir de rentas.

Del mismo modo también es aconsejable no reformar viviendas de forma “poco acorde”. Con poco acorde quiero decir no hacer una reforma del copón a una vivienda de barrio humilde. Porque si en el futuro se quiere recuperar con una potencial venta, eso no se recupera ni de broma. Tampoco hacer reformas básicas de calidades rasas a pisos en barrios más “postureo”. He visto a mucho inocente reformando viviendas VPOs en barrios de gitanos y luego queriendo “recuperar la inversión”. Lo mismo a lo mencionado en la parte de comprar viviendas estrafalarias. No hagas reformas estrafalarias que atiendan a gustos personales. Aquí vienes a sacar rentabilidad, no a posturear o hacer competiciones decorativas.

CERTIFICADO ENERGÉTICO
El certificado energético es aquello que acredita e indica sobre el consumo energético y de emisiones de CO2.

Se clasifica por letras, y va a de la A a la G. Siendo A lo más respetuoso con el medio ambiente y tener el mejor consumo y G lo peor. Cuanto mejor sea este certificado (más próximo a la letra A) más interesante será una vivienda en especial por lo que te vas a ahorrar en calefacción . Pero las letras más habituales son la E y la D. En viviendas nuevas con placas solares en el tejado es habitual ver certificados energéticos B o C. Las letras G son muy típicas de viviendas antiguas con calefacciones del año la pera. Aquí cada uno debe entrar a valorar si merece la pena comprar una clasificación G.

Tenlo en cuenta de cara al futuro, pues una letra B o C implica mejor calidad de cara al corto, medio y largo plazo, y eso al final se notará e incluso se podrá pedir un poco más para el alquiler (aunque tampoco una barbaridad).

Esto es algo que debe tener el propietario tanto para venta como para alquiler, y no poseerlo implica multas de 300 a 6.000€.

Enlace de interés:
https://www.certicalia.com/que-es-un...ado-energetico

TIPOS DE PUERTAS
Aunque al igual que las ventanas es algo que se puede cambiar, las puertas principales de acceso a la vivienda pueden ser básicas o de seguridad. Quiero recalcar, que así como recomiendo cambiar las ventanas, no tanto con la puerta, pues puede ser mucho dinero, y si la puerta ya tiene bastante nivel de seguridad, gastarse más dinero no te saldrá rentable. Todo inquilino quiere sentirse seguro, pero no te hacen falta puertas que se requiera de sierras profesionales para poder abrirse.

Una puerta básica con una cerradura simple es poco menos que tener un cartel de "entra a robar", pues son fáciles de echar abajo o reventar la cerradura. Algunas personas van añadiendo más y más cerrojos como forma "barata" de mayor seguridad, pues siempre cuesta más tumbar abajo una puerta con 3 cerrojos que una simple.

Otros optan por dejar un solo cerrojo, pero cambiarlo por un cerrojo de llaves sin copia, de forma que solo se puede abrir la puerta con las llaves que dan en la compra. Son más seguras y no te las abrirán con un clip doblado.

Luego existe un abanico de puertas de seguridad variadas. Aunque las más conocidas son las acorazadas y blindadas. Existen varios niveles de seguridad (de 1 la más básica a 5 que es la más alta y que se supone se requiere de radiales y herramientas industriales para poder abrirse paso. Pero tampoco quiero entrar demasiado a fondo en la materia, primero porque no soy experto y segundo porque es algo que mejor cada investigue por su cuenta en función de la seguridad que busque.

Las blindadas aportan algo de seguridad, pero su nombre es engañoso pues no garantizan una seguridad total. Probablemente no soportase el intento de apertura de un profesional en robos.

Las acorazadas suelen ser de nivel 4-5 de seguridad y o bien abrirlo lleva más de una hora o directamente no se pueden abrir. No sé si alguno recuerda en las noticias (ahora no encuentro enlace) de una emboscada que iba a tender la policia francesa a unos terroristas en Francia. Tenían intención de reventar la puerta y pillarles a todos por sorpresa. Pero la puerta era acorazada y tardaron más de un hora en entrar. Es decir, incluso la policía tiene imponentes problemas contra estas medidas de seguridad (imaginad unos ladrones al uso o incluso ladrones profesionales).

Enlace de interés http://www.portalcerrajeros.es/difer...rta-acorazada/
Conexión a internet:
Esto lo añado pues hace poco me lo comentó un compañero de trabajo que vive alquilado. Según parece en su edificio hay internet poco menos que de milagro, y la conexión es pésima. Lo de tener fibra como que ni de broma, y está el hombre bastante harto, es de hecho, uno de los motivos por los que se pirará del inmueble.
Si compráis un inmueble, este es un punto que deberíais tener en cuenta, pues hoy día muchos tenemos la necesidad sí o sí de internet y como la conexión sea lenta... no te digo ya si es alguien que trabaja desde casa.


TRUCOS DE AGENTES INMOBILIARIOS Y TIPS PARA SABER SOBRE UNA VIVIENDA

En el caso de que vayas a buscar vivienda, es recomendable tanto buscar como en portales, como ir a inmobiliarias como pasearte por barrios y ver anuncios de "se vende". Dejo trucos para ir prevenido de cara afrontar la compra.

Entre los trucos clásicos de un “asesor inmobiliario” está el decirte que luego tienen otra visita o hay otras familias interesadas. Es posible que te la estén intentando colar pero bien. Algunos se quedan ahí esperando un rato en la puerta después de haber terminado una visita contigo, no te lo creas, y aunque le veas ahí esperar en la puerta puede que si llegue alguien hayan llamado a algún familiar/amigo a hacer de falsa visita (me han contado casos de particulares haciéndolo).

Para guiarte sobre el interés que genera esa vivienda, puedes usar el número de favoritos que tienen en portales como el idealista. Si ves que ese inmueble tiene 5 favoritos y la media de inmuebles similares es de 10, pues mucho interés no es que genere. Ojo, que exista interés, no implica que la gente esté dispuesta a pagar por lo que esté anunciado.

También es muy normal que algunos mientan sobre cuanto lleva a la venta. Lo mismo te dicen que lleva a la venta un mes y puede que lleve en el mercado 2 años.

Personalmente el truco que utilizo yo es buscar la referencia en idealista (URL). El idealista le da un número de referencia a todos los anuncios que se publican y les va numerando en orden de aparición. Los anuncios más viejos tienen números más bajos.

Un ejemplo del centro de Burgos:
Si ordenas las viviendas por “recientes” verás esto en la última página: https://www.idealista.com/inmueble/1603962/ (lleva ahí mucho tiempo)

Pero el primero en la primera página será https://www.idealista.com/inmueble/82499393/ ya que su número de serie va por los “82” millones. No te asustes, no hay 82 millones de pisos a la venta; son todos los inmuebles que ha habido anunciados en ese portal, incluyendo venta, alquiler, pisos, naves, garajes, locales…

Lo malo de esto es que no se puede saber exactamente cuánto lleva a la venta, pues no pone fecha. La única forma de verlo es habiendo hecho un seguimiento de inmuebles a la venta, mensual, semanal, diario… todo depende de tu interés. Sé de gente que mira cada 2-3 días, otros sólo lo hacen los domingos. Como digo depende de todo lo que quieras indagar el mercado.

No obstante puede que ese piso lleve más tiempo anunciado si el anuncio que estás viendo es el de la agencia. Busca todos los anuncios en los que salga ese piso, pues puede que la agencia lo haya colgado ahora, pero el particular lo haya puesto por su cuenta hace 6 meses o hace años. Algunas agencias lo borran y lo vuelven a subir, primero para que no parezca tan viejo y segundo para que reaparezca en las notificaciones de aquellos que tienen alarmas de nuevos pisos en el correo. Lo gracioso de eso es que puedes encontrar el mismo piso anunciado a distintos precios (viendo que en el más antiguo pedían a lo mejor 20.000 euros más) Según qué casos también puedes ver como en el anuncio pone un precio de venta (por ejemplo 100.000) pero en la descripción del inmueble ponen que el precio de 120.00 (bajaron el precio y se les olvidó actualizar la descripción). Puedes llegar a ver diferencias de hasta 90.000 lereles.

Si tienes activadas las alertas de idealista o fotocasa, no te limites sólo a eso. Hay mucha gente que mete mal datos, como la zona donde se encuentra, el número de habitaciones, si tiene ascensor. Ocurre tanto con pisos de particulares como de agencias aunque es super habitual con pisos de bancos.

IMPORTANTE: un inmueble que lleve más de 2 meses en el mercado inmobiliario está pasado de precio, no es conveniente o ambas. Los inmuebles que están puestos a precio correcto, bien anunciados no tardan ni 60 días en salir del mercado. Y si el mercado es alcista puede en 2 semanas o días (pero sólo en caso de grandes capitales y zonas muy Premium). Cuando llegó la crisis en 2008 el tiempo para vender un inmueble se multiplicó por 10 pues la gente se negaba a priori a bajar de precio.

También te puedes mentir en que ha bajado mucho de precio: “ocasión” me decía un individuo de una famosa agencia de Santander para decirme que me diera prisa en pillar un piso, pues decía que había bajado MUCHO de precio. Yo sabía perfectamente que aquello apenas había bajado 9.000 y pico euros (y aún así seguía super pasado de precio). Le comenté que yo era conocedor de una escasa bajada que no llegaba a los 10.000 y el infraser todavía me decía que no, que había bajado mucho más. Luego miró en su hoja y se dio cuenta de que yo llevaba razón.

Por esto tened en cuenta que algunos agentes comerciales no saben ni las variaciones de precio de sus inmuebles (siempre hay gente muy chapucera y poco profesional). En pisos de banco es demasiado común.


ESTRATEGIAS DE CARA A COMPRAR INMUEBLE

Recuerda, aquí vienes a por la rentabilidad, tienes que saber negociar la compra del inmueble, que te lo dejen lo más barato posible.
Dado que hay anuncios que llevan colgados muchos meses o incluso años, y cuyo precio se aleja mucho de la realidad de mercado hay formas de “compensar” esta situación, en caso de que un inmueble te interese.

Puedes visitar el mismo inmueble, tú y otros familiares. Visitas separadas, ofreciendo una suma realista. Si es mínimamente inteligente se dará cuenta de que las pocas personas que preguntan por su piso ofrecen sumas parecidas, si con esas no se cosca… no pierdas ni un minuto, siempre habrá gente cabezona.

Pongo ejemplo de cómo podría ser una estrategia para tirar de la moto a cabezones y flipados:
Si alguien tiene su piso por el que pide 190.000 pero al pedirle el valor catastral pone 125.000 (más común de lo que imagináis), un precio realista de mercado sería en torno a 120.000. Lo mejor es que hayas ido tu por un lado (o tú con tu mano) y tras ver el valor catastral a los días le llames y le ofrezcas 125.000 (por supuesto dirá que no, porque está flipado).
Luego que vayan tus padres/cuñados (si no se parecen demasiado a ti) y después de ver el piso le ofrezcan 127.000 (de nuevo dirá que no). En ese momento debería de empezar a darse cuenta de que la gente ofrece mucho menos de lo que pide, aunque él seguirá creyendo que su piso vale 190.000-180.000.
A modo de remate final que vaya otro familiar tuyo (que no se parezca demasiado) y después de visitarlo le diga que un amigo/familiar/loquesea le contó que compró por la zona un piso muy parecido al suyo pero por 119.000 y que se ha interesado.

Después de varios meses sin probablemente haber tenido visitas y que 3 visitas diferentes le orienten de esa manera… (Más haber visto ese valor catastral que le tienes que haber pedido) al personaje le tienen que estar chirriando las neuronas.

Te podrá salir con que cualquier argumento absurdo del tiempo “es que mi piso es mejor porque… la orientación, o un parque o cualquier pollada que se le ocurra”. Con esos peregrinos argumentos intentará justificar un precio fuera de mercado.
Ten en cuenta que mucha gente tiene un valor emocional pegado a su inmueble, porque es SU piso/casa, donde ha vivido muchas cosas. PERO EL VALOR EMOCIONAL VALE CERO EN EL MERCADO. Y más teniendo en cuenta que tú vas a sacar rentabilidad, este valor te importa un comino.

Con talante y carisma hay que desmontar estos argumentos. Como digo, si es mínimamente inteligente recapacitará. Lo primero que intentará será ir a los portales inmobiliarios y bajar 6.000-10.000 el precio del inmueble, con la vana esperanza de atraer gente. Se percatará de que aún así eso no tira, y que como mucho le llaman agencias diciendo que le venderán el piso.

Su siguiente paso será llamar a tus padres/cuñados, pues fueron quienes más ofrecieron. Es en ese momento cuando tus padres le dicen que ya han comprado, algo similar, y por 118.000 (menos incluso de lo que dijo la tercera visita). Al individuo le entrarán las prisas por llamarte ya que fuiste el segundo que más ofreció. Tú le dices que ya has visitado muchas cosas, que has tenido ya muchos pre-acuerdos, pero que si te lo deja en 120.000 compras.

Esta estrategia está muy bien para pincharle el culo a locos que buscan hacerse de oro la venta de un piso, es la medicina que no gusta probar. Pero OJO, porque esta estrategia está bien para tirar al precio de mercado, NO POR DEBAJO, y tú tienes que buscar que todavía te baje más el precio. Cuanto más pagues, menos rentabilidad tendrás... Si de casualidad aparece alguien que le ofrece algo más de esa cantidad que tú tenías pensado finalmente ofrecer (lo que sería un precio de mercado realista), se llevan el gato al agua y tú te quedas con cara de poker por pasarte de listo.

Entre otras estrategias está la de preguntar si se tiene miedo a los ocupas y comentas que lo ves mucho en las noticias y si le mencionas algún ocupa conocido de tu ciudad lo acojonas vivo. Gracias a la mierda de leyes que tenemos la gente teme mucho la usurpación de la vivienda.

Hablar con los vecinos es vital. Más de lo que puedes llegar a imaginar, porque te pueden contar mil cosas que no sabes del barrio y que agencias y particulares no te cuentan por desconocimiento o para no perder la venta. También alguno te comenta que ellos también tienen un piso en venta por la cena, más de una vez me ha pasado.

El vecindario puede llegarte a contar cuestiones de calidades, derramas hechas o futuras previstas. Por ejemplo, gracias a algunos vecinos me enteré de que en un sitio había filtraciones en los garajes por culpa de las piscinas (por eso el comercial no me dejó ver el garaje, según él porque no tenía las llaves). Otros vecinos te pueden contar anécdotas que ni se te pasan por la cabeza como que el garaje no tiene alcantarillado y si llueve se encharca, o que encima hay un supermercado y la cámara de la pescadería tiene una fuga, la cual suelta agua a chorro justo donde está el garaje del piso en venta…

Algunos vecinos también te comentan precios por los que se han vendido recientemente los pisos de personas del inmueble. A mí me comentó uno que el precio de venta final en una urbanización era de 60.000 y gracias a eso pude ver lo muy enajenados que estaban los que pretendían vender todavía.

Aunque de algunos vecinos se puede saber información muy relevante para fijar una vivienda para compra; Los venderos mienten como bellacos. Si tu vecino del 5º te dice que vendió su piso en 190.000 no te creas que el piso que está a la venta en la 4ª planta implica que lo valga. Hay mucha gente que no admite haber malvendido y a lo mejor esos 190.000 tal vez fueron 160.000.

Normalmente la propiedad siempre va a pedir mucho dinero por el piso, ya que quiere sacar todo el rendimiento posible, ya que el montante es grande, algunos le añaden valor sentimental (que como digo no vale nada en el mercado). Le meten precios disparatados a cosas que valen un mojón porque son “su piso de toda la vida” y duele separarse de algo así.

Otra estrategia es decir que el precio te parece alto porque sabes que en el bloque de al lado se han vendido por tal cantidad o que tras una visita un propietario te decía que te lo dejaba por mucho menos de lo ellos piden, pero es una estrategia muy “obvia” y puedes quedar como el culo si no lo planteas bien (y sin ir de chulo).

Siempre hay algún estratega de las finanzas que pide lo que le costó, los intereses que pagó al banco y todo lo que lleva pagado de comunidad de vecino e IBI (de risa). Hay gente que directamente está loca.

Como van a inflar mucho al alza, lo que los compradores tienen que hacer es desinflar: Una cosa que viene muy bien es meter excusas de todo tipo, buscar defectos, y si no los hay, te los inventas o exageras. Tienes que apretar todo lo que puedas para bajar el precio y comprar barato, que si no, los números a lo mejor no te salen. Y si no te baja todo lo que crees necesario para que te cuadren las rentabilidades que tu quieres, no compres. Ejemplos de cómo tirar algo a la baja.:

Vecindario: “Estuve hablando con un vecino del otro bloque y claro, como me comentaba que aquí ha habido problemas de vecinos y suciedad, pues me daba un poco de reparo venir a verlo”.
Aunque sea mentira, con esta se pueden acojonar y poner mucho a la defensiva, pues no quieren perder la venta o que se corra la voz de mal vecindario; sea o no cierto.

Con segundas viviendas es sumamente efectivo, en especial aquellas costeras o de vacaciones en el pueblo, porque no saben exactamente cuánto hay de cierto en la evolución del vecindario. Como apunte: Muy importante, las viviendas que tienen toda la pinta de segundas residencias tienen la desventaja de que son las primeras que bajan de valor en tiempos de caídas y las que más tardan en subir en tiempos de bajada. Tampoco terminan de ser interesantes, pero una zona que es de segunda residencia puede convertirse en zona de primera según evolucione el mercado. Lo he visto en varios barrios de mi ciudad.

En ocasiones se quedan muy pillados porque saben que es cierto, que el vecindario ha empeorado o que algún vecino hijo puta es un moroso… de todo. Ahí es cuando comienzan con el típico: Es un caso aislado, Ahmed, que todavía está integrándose…

Puedes descubrir pasteles que ni te imaginas en medio de una visita.

Derramas: Pregúntale derramas de todo tipo, fachada, ascensor, filtraciones, rellano, lo que sea.
Si casi no ha tenido le dices que ha tarde o temprano las tendrá y te tocará apoquinar (cosa que es bastante posible y mermará tu rentabilidad). Y si ya ha tenido pones en duda las calidades del edificio, sea lo que sea, tienes por donde darle.

Suelos, azulejado, picaportes, muebles, cuadros: Todo elemento que pueda indicar que el inmueble tiene años y es viejo (como digo se puede mirar en el catastro con la dirección) es susceptible de ser apuntado con el dedo acusador.

No obstante recuerda que cuando compras un piso no lo compras por estos elementos, pero hay mucha gente que cuando muere el yayo ponen el piso a la venta tal cual estaba cuando murió. Si finalmente compras ese inmueble, todo eso viejo lo mandas al contenedor más cercano, le das un lavado de cara a la vivienda y puedes dar un giro importante a la vivienda por 4 elementos de madera y 6 picaportes. Esto te ayudará alquilarlo pero sin que parezca un piso de ancianos, cosa muy importante. Esto ya sería Home Staging, que desarrollaré más adelante.

Pero a la hora de lo visual (y esto es lo importante), es donde puedes decirle “no veo viviendo en algo tan viejo” aunque realmente lo quieras para alquilar, al vendedor ese dato no le interesa. De hecho si sabe que lo quieres para buscar rentas es posible que rápidamente lo quieres demasiado barato y sólo por eso no te venda pues cree que se lo vas a querer comprar demasiado barato y no te lo va a regalar. El decirle que es un piso de viejos duele a cualquier vendedor, primero por perder la venta y segundo que te digan que está viejo y por tanto poco o nada interesante.

Tranquilidad/ruido: Si la zona es muy tranquila (típico barrio sin casi gente ni comercios) le dices que claro, para comprar una barra de pan y unas lechugas ya te hace falta tirar de coche o andar media hora (en lo personal no recomiendo este tipo de viviendas para alquilar, pues no mucha gente busca este tipo de inmuebles, pero de todo en el mercado). Es perfecto para decir que la zona se te hace incómoda. Y si es una zona de mucho ajetreo, pues comentas que buscas algo más tranquilo y sin estrés.

Orientación: Si es norte puedes decir que es poco luminoso y si es sur pues que te achicharras en verano. La este solo tiene luz por la mañana y la oeste solo por la tarde.

Calle principal/secundaria: Si da a una calle principal puedes comentar que no te gusta tanto el ruido y si es secundaria que tiene menos “caché” por no ser calle principal. Más de lo mismo con los patios interiores, que puede ser oscuros cual zulo.

Edad vecinos: Si ves que los vecinos son personas mayores, pues le cuentas que estás acostumbrado a barrios con más niños, jóvenes, ocio para gente de 30 y pocos. Y si es un barrio muy joven lleno de niños que no te gustan los críos, que son todo ruidos, suciedad e incordio.

Número de vecinos: Si es una comunidad de pocos vecinos dices que el lugar no tiene vida. Si son muchos vecinos, que a mayor número de vecinos, mayores las posibilidades de tener roces y problemas. Hay muchos casos en comunidades grandes, y siempre hay algún chalado, por lo que es un argumento muy sólido y que puede acojonar mucho.

Piscina: Mucha gente pone la piscina como super argumento de venta en bloque es de pisos. Es muy fácil contratacar diciendo que suben mucho los gastos de comunidad y apenas compensa dado que se usa 2 meses año. Más aún si se trata de un lugar donde hay playas cerca. No obstante el tema de la piscina hay inquilinos que buscan vivir alquilados en inmuebles que tengan sí o sí piscina, y la verdad es que viste mucho ponerlo en un anuncio. Pero no por esto vayas a pagar mucho, que mermas la rentabilidad.

También puedes decir que no te gustan las piscinas porque siempre se llenan de críos y niñatos. Además para nadar en serio y darse un chapuzón como dios manda están las piscinas de gimnasios.

Como he comentado todos estos trucos funcionan mejor con segundas residencias:

Las segundas residencias son lugar de disfrute, y si se vende es porque el dinero hace falta (ya que el líquido a percibir es grande). El que vende el piso de los abuelos o su primera residencia puede no tener tanta prisa en vender. Apretar en precio siempre funciona mejor con gente realmente dispuesta a vender y no gente que “prueba suerte” en el idealista. Pero recuerda lo mencionado arriba: No suelen ser tan atractivas de cara alquilar, suelen ser más baratas proporcionalmente.

RECUERDA: Todo quisqui tiende a sobrevalorar sus propiedades, por el simple hecho de ser suyas, ya que les ha costado dinero, tiempo, hipoteca, valor sentimental… ya sabes, nadie cree que su hijo sea feo. Pero todos los argumentos para tirarles de la moto hay que saber llevarlos con talante y elegancia. Que no se te olvide que tu vas a por la pasta, cuanto más le pagues, menos rentabilidad. La pasta que metas aquí no irá a otras inversiones y no la recuperarás con facilidad pues como se ha dicho, es un bien muy iliquido.

Como apuntes
:
Niños y Ancianos: Los niños y ancianos debería estar vetados de toda visita. ¿Por qué digo esto? Los niños especialmente, como niños que son, no tienen comportamiento de adultos; quieren jugar, distraerse, hacer el tonto. Son niños, y esas personitas no entienden que el estar acompañando a sus padres a visitar la que puede ser su próximo hogar implica estar quietecito y calladito.

Más de una vez me he encontrado en visitas a inmuebles (e inmuebles de lujo ) con niños corriendo por la casa, tocando las paredes, interrumpiendo a los adultos mientras hablan, gritando... entre otras. Si vas a visitar un inmueble, deja a los niños con la abuela o puede que el estar pendiente de que se porten bien te olvides de observar detalles de importancia.

Más de lo mismo con ancianos. En especial ancianos lentos, torpes, ciegos o que en general ni vayan a aportar punto de vista a la visita y no vayan a ser más que algo de lo que estar pendiente.

Si eres treintañero y quieres consejo de tus padres/tíos y similares, déjalo para una segunda visita. La primera ve tú o tú con tu pareja si es para los dos.


DETECTAR AL VENDEDOR URGIDO

Siempre habrá vendedores mucho más urgidos que otros. Hay signos que son muy delatadores.

Un ejemplo es el número de camas. Lugar con literas o cunas en el cuarto de los padres es el clásico signo de persona urgida por vender. Necesita más espacio, y esa casa se le queda pequeña, si no es hoy será mañana, pero necesita vender. No está puesto el anuncio para probar suerte y ver si alguien le da lo que pide.

Otro ejemplo, además muy a tener en cuenta para forzar el precio hacia abajo, es el que te repite el mismo atributo una y otra vez. "La cocina es muy luminosa", bla bla, "La cocina es muy luminos", bla bla, "La cocina es muy luminosa". Que sí, pesada, cállate de una vez, que a la primera me he enterado. Alguien que te repite lo mismo una y otra vez sabe que solo tiene un punto fuerte en su vivienda y que todo lo demás son pegas que se le pueden poner y motivos para hundirle el precio.

Sin duda muy obvio es el típico que en seguida te dice "pero podemos bajar 3.000..." Sí, sí, 3.000 y 10.000 también... Otros también te lo ponen en el mismo anuncio: Precio negociable. Es a los de "precio negociable" a los que ya de entrada sabes que más les vas a poder apretar, pero por lo general también son los que están más pasados. Cuantos más sean a repartir en la venta del piso más podrás apretarles, porque alguien que solo vaya a pillar 15.000 de la venta, no pierde tanto en números absolutos si solo recibe 11.000. Herencias de 5-6 hermanos puede ser muy buena jugada.

Recuerda que cuanto más se lleven otras partes, menos te llevas tú. Si puedes, evita las visitas con agencias, o si las haces, que sean más para tantear el terreno y ver qué se anuncia. Esa comisión que se lleva la agencia es menos margen que tienes para negociación.


LOCALES COMERCIALES

Creo que ya se ha hablado mucho de pisos pero señores hay más alternativas, que por supuesto tienen sus ventajas y desventajas.

Los locales comerciales son otra de las grandes alternativas para hacerse rentista, de hecho, suelen ser más rentables:
http://www.eleconomista.es/construcc...rentables.html

Pero de nuevo, aquí importa que sepas comprar a buen precio y sepas alquilarlo bien. Alquilarlo a empresas puede ser muy buena jugada si se trata de un negocio solido. Es por ello por lo que lo más aconsejable es comprar locales que tengan un gran potencial comercial: Calles comerciales, calles principales, calles de zonas en expansión. La ubicación pasa a ser un factor fundamental.

Si bien quiero recalcar algo muy dicho en la inversión: rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Algunas calles muy comerciales en tiempos, han pasado a ser poco menos que calles de viejos o toxicómanos en el peor de los casos. Calles secundarias de centro de ciudades pequeñas (y no tan pequeñas) que en tiempos tenían mucha vida comercial, se han ido a la mierda.

Ejemplos en mi ciudad, Santander: Calle Floranes y calle Guevara. Calles donde hubo muchísima vida comercial, en especial cuando había más amas de casa, tienen multitud de locales con carteles de "se vende" o "se alquila". En otras palabras, son activos a vender. La pérdida de población, sumada a la dificultad de aparcar en el centro son algunos de los factores que hacen que estos locales pierdan músculo económico.
Noticia relacionada: https://www.eldiariomontanes.es/sant...1000414-v.html
En Santander más de lo mismo ocurre con el mercado de Cazoña, pero esto atendería a otros motivos y los que sean de por ahí sabrán que etnia es responsable de la pérdida de valor de la zona, en especial de todos esos locales del antiguo mercado.

Algo muy importante dentro de los locales es el escaparate. Cuanto más escaparate mejor, y si hace esquina, mejor todavía. Es muy importante que no sólo esté bien situado sino que tenga buena visibilidad. Por poner un ejemplo, vale mucho más un local, aun teniendo los mismos metros y ubicación, que tenga más espacio en escaparate. El tener dos accesos también lo hace más interesante.

Los inversores que he llegado a conocer apuntan todos a locales comerciales de no menos de 100 m2, y alquilarlos a cadenas ya muy conocidas (mayor seguridad) o franquicias cuyo modelo de negocio ya esté respaldado.

Una de las jugarretas habituales en el mercado, es cuando tienes un local con salida de humos donde se puede montar un bar, es que te llega un paisano y te dice que no te paga alquiler pero que sois socios y vais a mitad en los beneficios. Huid de esa gente.

Otra cosilla muy importante que debéis conocer es la carencia. ¿Qué es el periodo de carencia? Es básicamente el periodo en el que una empresa se instala en un local, empieza ya a meterle mano, pero no te paga alquiler. ¿Por qué? Por lo general, es el periodo de tiempo que necesita para acometer las obras que acondicionarán el local, aunque se puede dar por otras cuestiones (concesión de permisos por ejemplo). Según lo grande que sea puede que solo lleve 3 semanas, o puede que varios meses. Esto debe quedar reflejado en el contrato de alquiler. Este periodo es menos rentabilidad para vosotros, es por ello por lo que debéis buscar la menor rotación posible de empresas en vuestro local. Empresas sólidas y solventes: Esa seguridad se va a traducir en mayor rentabilidad en el largo plazo, pues tened por seguro que toda empresa nueva a necesitar este periodo de "mudanza".
Enlace de interés:
http://blog.enalquiler.com/2014/dest...s-en-alquiler/


LOCALES PARA HACER VIVIENDA

Otra alternativa que algunos llevan tiempo contemplando (especialmente en Madrid-Barcelona) es la de comprar locales para hacerlos vivienda. Si bien puede ser buena jugada recordad que tenéis una serie de desventajas. En primer lugar suelen ser poco luminosos como viviendas, y siguen siendo bajos, que a muchas personas no les gusta vivir en bajos y menos si no tiene jardín y se encuentra en zona transitada. Esto ya por gustos.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que los trámites son complejos y no se hacen rápido. Ese periodo de tiempo es menos rentabilidad. A título personal los recomiendo para cuestiones turísticas más que para alquilar a gente a diario.
Enlace relacionado: https://elpais.com/economia/2018/02/...89_152481.html

En términos generales los locales suelen dar más seguridad pero alquilar a empresas poco solventes puede ser una ruina, y un constante trasiego de nuevas empresas intentando triunfar. El aval bancario es vuestro amigo.


NAVES

Las naves comerciales son otro gran activo en el mundo inmobiliario. Una nave industrial puede dejarte varios cientos o miles de euros al mes, pero su coste puede ser inmenso. Sólo recomiendo esta opción a aquellos que partan con un gran capital y hayan hecho muy buen estudio de la situación empresarial de la zona en la que estén interesados, más incluso del que se haría para un local comercial.

También hay que tener muy claro a qué clases de empresas quieres tener como arrendatarios, pero por cuanto más tengan que poner inmobilizado y más barreras tengan de salida más te interesan.


GARAJES Y TRASTEROS

Los garajes y trasteros son la opción económica barata en términos absolutos. Sale mucho más barato invertir en garajes que en pisos o locales. Por supuesto también hay garajes carísimos que cuestan más incluso que pisos. Pero por lo general salen baratos.

Los garajes son recomendables de cara a comprar en lugares en crecimiento, donde aparcar se pueda volver una locura en 4-5 años, pero que ya los puedes aparcar, no vas a estar 4-5 años sin rentas. Por supuesto cuentan con la ventaja de que no hace falta mantenimiento.

El coche para muchos es una necesidad en su día a día. Hay quienes recomiendan invertir en centros de ciudades, pero no es mi consejo, pues los centros de ciudad (en términos generales) se están quedando para viejos sin coche, y con el tiempo podrían perder potenciales interesados para alquilar. Otros apuntan a lugares inseguros para dejar el coche por la noche como grandes sitios donde invertir en garajes, pero pensad ¿los sitios inseguros son interesantes de cara vivir? ¿Qué ocurrirá en el largo plazo con esos inmuebles? ¿Se degradarán o crecerán en población?

Más de lo mismo con los trasteros. Pero en este caso mi consejo es comprar varios trasteros que se encuentren en un mismo inmueble, es decir locales de trasteros. He visto trasteros dejando muy buenos márgenes. Y de hecho conocí a un inversor que decía comprar trasteros a precios super baratos para sacar márgenes del 14%, no sé hasta qué punto fue verdad todo lo que me contó, pero me parecen rentabilidades muy del estilo de los 30 cm forococheros.

En los trasteros tienes que dar seguridad de que no te van a robar, pues sino, poca valía tendrá. Ahí está parte de la clave del negocio de los trasteros y por supuesto que tengas variedad de tamaños para ofrecer. Pero hay que tener en cuenta que los trasteros son los lugares donde guardamos cuestiones de poco valor económico y que por tanto no te van a pagar unas super rentas por 6 metros cuadrados.

¿Merece la pena estar pendiente de 50 euros? Los grandes inversores no piensan así, poco margen para esa iliquidez. Pero ahí ya cada uno decide. Hay que tener en cuenta que uno de los grandes inconvenientes de estos activos, es que al igual que las viviendas de segunda residencia, son de los primeros en valor en caso de crisis y los últimos en recuperarse.

Enlaces de interés:
http://www.cuentafacto.es/tu-interes...plazas-garaje/
https://www.elblogsalmon.com/economi...tir-en-garajes


SEÑAL Y ARRAS

Si ya hemos encontrado el inmueble que consideramos perfecto para invertir, lo siguiente es "atar" la operación. A no ser que pases directamente por el notario, lo siguiente son arras.

Normalmente antes de pasar por Notaría donde realmente se produce la transmisión patrimonial, se hace un contrato de Arras. Las Arras son un contrato privado por el que dos partes acuerdan un futuro intercambio y se estable la cantidad y el plazo.

Como es un contrato privado, es modificable, y por tanto se pueden añadir clausulas, modificar fechas… Lo habitual suelen ser 2 meses desde la firma de arras, hasta el día de ir al notario, pero esto no es fijo, y puedes poner menor tiempo.

Si solo lo tienes “apalabrado” puede que al final se echen para atrás en la venta. Imagina que el comprador encuentra alguien que le dé más pasta porque como tú como inversor le has ofrecido bien poco. En las arras es muy habitual depositar una cantidad a modo de compromiso. Un montante habitual suele ser un 10% del capital total acordado. Por como es el contrato de arras, si después de haber depositado esa cantidad, tú como comprador te echas para atrás y decides no seguir adelante, ese dinero lo has perdido, por eso hay que estar muy seguro de esa operación. Por el contrario si es la propiedad quien se echa para atrás, deberá abonarte la cantidad que has depositado, multiplicada por 2.

Un ejemplo sería si vas a comprar un inmueble de 200.000 y ya has depositado 20.000 euros en arras, si el vendedor se retira y no acude al notario tendrá que pagarte 40.000 eurazos. Si vas a comprar por agencia inmobiliaria lo normal antes de las arras es dejar una señal y reservar el piso. Es decir, para que no te “quiten el piso” tu depositas 2000 euros y acuerdas que en los próximos días (10-15 días naturales según lo que acuerdes y firmes) se realizarán las arras. Por tanto los pasos serían, señal, a los pocos días arras y semanas más tarde notaría (que es donde realmente obtienes la propiedad).
En operaciones de inversión es altamente recomendable hacer arras, especialmente si ofreces bien poco.


FISCALIDAD

Este es un apartado al que desafortunadamente no le voy a poder dedicar todo lo que quisiera por una mera cuestión de desconocimiento. No sé todo lo que debería saber sobre fiscalidad, pero por supuesto sé, al igual que vosotros, que si yo tengo ganancia, Hacienda no tardará en tocar mi puerta.

Así bien el IRPF será uno de los lugares donde os meterán la cuchilla. Debéis saber también que en caso de que vayáis a tirar por piso turístico tocará pagar IVA. Luego cuidado cuando os hagáis ministros no vaya a ser que la prensa os señales como evasores de impuestos por hacerlo como sociedades.

Los inversores inmobiliarios con buen capital y años de experiencia operan como sociedades. Así que contáis con muchos cientos de miles para invertir, vuestra mejor es tirar como sociedad y acudir a un asesor financiero en condiciones (cuyo coste por cierto deberíais repercutir en vuestro cálculo de rentabilidades).

Enlaces de interés:
https://www.elconfidencial.com/vivie...tario_1329834/
Pensada para promotores:
https://www.inmoley.com/CURSOS-LIBRE...OBILIARIA.html


PREGUNTAS QUE DEBERÍAS HACERTE

¿Qué rentabilidad busco? Esta es una pregunta muy importante pues debes tener claro que objetivos mínimos tienes en cuanto a la rentabilidad que quieras sacarle a tu dinero. Los inversores que conocí buscaban sacarle no menos de un 6% quitando gastos de comunidad e IBI. Si no vais a sacar mínimo eso, tal vez debierais invertir en otras cosas.

¿Por cuánto se puede llegar alquilar? Debes tener claro, una vez has seleccionado los tipos de inmuebles que te interesan, cuánto se puede llegar a pagar por ellos al mes en términos reales. Es decir, no vale ver por cuanto se anuncian por internet, pues es posible que alguno esté anunciado a precios disparatados. Ahí tendréis que hacer trabajo de campo e investigar. Mucho ojo a las burbujas del alquiler. Ahora mismo Madrid y Barcelona tienen precios que estás disparados, y es posible que caigan en los próximos meses. Contad con que vuestra renta puede caer.

¿Busco un alquiler mínimo? Esta es otra pregunta importante, pues si buscas un alquiler mínimo de 500 euros es bastante posible que garajes y trasteros sean algo a despreciar en tu inversión. A no ser que tengas intención de comprar varios.

¿Qué público objetivo quiero tener? Es una de las preguntas que debes tener muy claras. No es lo mismo tener alquilados a estudiantes, que una familia, que un negocio. Recordad que en España tenemos una maravillosa ley en tema de okupas. Mucho ojo, a ver a quien metéis en vuestros activos. El seguro del alquiler y una fianza de dos meses puede arreglaros muchos problemas. Según el público objetivo podréis tirar por un lado o por otro.
Hay quienes buscan pisos para alquilar a estudiantes y luego en verano a turistas buscando una dualidad. Pero recuerdo que lo de ser piso turístico no es tan fácil y estamos sujetos a normativas cambiantes. Algunos tienen claro que su objetivo es alquilar a estudiantes o directamente solo Airbnb, pues la rentabilidad puede ser brutal. Pero quiero recordar a los que tienen intención de ir por esa forma de inversión que todos hemos sido estudiantes o hemos estado de viaje/farra y ahí puede pasar de todo. Se de propietarios de pisos de estudiantes que se encontraron con gotelé en algunas de las paredes de sus pisos de estudiantes. Gotelé masculino.
Enlace de interés:
https://www.publico.es/sociedad/trib...uristicos.html

¿Alquilar con o sin muebles? Algunos propietarios directamente no alquilan con muebles por miedo a que sean maltratados, pero los inmuebles sin siquiera una mesa o cocina equipada cuesta mucho más encontrar público objetivo para ellos. Por supuesto habrá que pedir mucha menos mensualidad. La recomendación habitual es poner muebles baratos pero funcionales (véase Ikea-conforama), que si son tratados con poco cariño, pues por lo menos no es un gran disgusto.


ULTIMAS CUESTIONES Y RECORDATORIOS

¿Y SI NO ME PAGAN?
Por supuesto hay que cubrirse las espaldas. En el caso de alquilar a empresas lo más seguro es pedir un aval bancario, y huir de empresas que no te den plena confianza, además de por supuesto la fianza legal. En el caso de alquilar a particulares, se está extendiendo mucho el pedir dos fianzas, más seguro de alquiler. El seguro de alquiler, según el propietario, a veces lo paga todo el mismo propietario a veces se comparte el coste, y en ocasiones incluso lo asume el arrendatario. Esto ya depende de cómo se negocie. Pero todo lo que te toque pagar, es menos beneficio, así que al excel de gastos e ingresos.

Enlace de interés: https://www.idealista.com/news/inmob...go-de-alquiler

HOME STAGING
No quería terminar este hilo sin mencionar el home staging. Es algo que se aplica a la venta de viviendas, pero también se puede aplicar de a alquilar. ¿En qué consiste? Básicamente en dar un lavado de cara a tu inmueble y hacerlo más atractivo, especialmente a nivel visual. Parece una chorrada, pero por 4 elementos bien puestos, un poco de orden y una casa bien ventilada, se puede pedir un tanto más (sin pasarnos). En ejemplo:

Enlace de interés: https://www.hola.com/decoracion/2012...taging-que-es/

MASCOTAS
Si alguna vez has vivido alquilado o buscado anuncios, habrás visto el mítico anuncio de: No se admiten mascotas. Esto es algo muy sencillo, los animales, como gatos y perros, arañan mucho el suelo, pueden morder muebles y hacer más destrozos de los que uno se imagina. La mayoría de los propietarios no suele dejar a sus inquilinos tener inmuebles.

NO COMPRÉIS POR EMOCIONES
Sé que lo que he dicho más arriba, pero me veo obligado a recordarlo, si alguna vez ves un piso y te encanta NO LO COMPRES, porque te lo han vendido como a un comprador de primera vivienda, pero tú lo quieres para sacar rendimiento a tu dinero. Si te enamoras de un piso porque te han vendido la moto, la acabas de liar. Aquí vas a por lo que vas.

DIVERSIFICAR E INTERÉS COMPUESTO
Lo malo de vivir de las rentas es que no influye el interés compuesto como sí se hace en la bolsa. Sí, el propio inmueble también puede subir de valor, y el importe de la renta también, pero no lo hace como lo hacen los activos de la bolsa. Siguiendo con esto y con la diversificación, es mi consejo el re-invertir parte de las ganancias. Imaginemos que tenemos una vivienda que después de impuestos y gastos nos deja 500 euros al mes: Yo personalmente dejaría 100 euros a modo de provisión para posibles derramas, o imprevistos y luego el resto dedicarlos a la bolsa. Si alguno no sabe cómo hacerse millonario con 5 euros al día, dejo vídeo:


Pero repito es mi consejo, es lo que yo haría con una renta por un inmueble. A no ser que ya tengáis una edad y queráis disfrutar de los beneficios.

ALQUILAR CON AGENCIA
A título personal yo no trabajaría con una agencia que me cobrase por alquilar el inmueble, pues implicará más gastos, y por tanto merma en mi rentabilidad.
Recuerdo lo del excel que mencioné anteriormente. Si no tenéis un excel donde vayáis anotando todos los potenciales gastos, y haciendo un seguimiento de vuestros ingresos, es bastante posible que lo estéis haciendo mal. Aqui tendréis que meter todo: Ingresos, impuestos, gastos de notaria, comunidad, derramas, IBI... todo.


INVERTIR EN EL MUNDO INMOBILIARIO CON POCO CAPITAL

Ahora es cuando alguno me dice: "Shur, eres un cabrón, me leído 12.000 palabras y no tengo más que unos pocos miles para invertir, no puedo asumir ni comprar un garaje, y recomiendas hacer estas inversiones sin deuda ¿Para qué me sirve este manual?"

Tranquilidad, este manual no se podía acabar sin tocar otros temas.

SOCIMIS

¿Qué son las SOCIMIS? Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. En términos anglosajones son REITS, Real Estate Investment Trust. En resumen son compañías que tienen una cartera de activos inmobiliarios (viviendas, locales, centros comerciales.... de todo tipo). Los beneficios vienen por alquileres en su mayor parte, y cotizan en bolsa. Es decir, podemos combinar los beneficios de la bolsa (menor liquidez y mayor diversidad) junto con el potencial beneficio de la bolsa.

Este tipo de sociedades están obligadas a repartir el 90% de los beneficios en dividendo y algo que las hace interesantes es que en sus páginas webs puedes ver todos sus activos. Tampoco tendrás que ponerte a pelear con arrendatarios, ni preocuparte por derramas.

Un ejemplo serían EastGroup en la bolsa americana y Merlín en la bolsa española

Creo que es el segundo vídeo que pongo de este hombre, tampoco quiero hacer SPAM de nadie, pero si es buen material es buen material, al césar lo que es del césar (me pregunto si será shur).

Sí, a título personal considero más interesante invertir en SOCIMIS que hacerlo en un inmueble físico, porque son muchos menos problemas, más liquidez y mas diversidad. Pero si bien es cierto que por ejemplo comprar una segunda vivienda para invertir puede tener una serie de beneficios, como de tener una segunda residencia por lo que pueda pasar. A fin de cuentas, sigue siendo algo más tangible un piso que unos numeritos en tu broker habitual.

HOUSERS

Creo que hay hablar de esta alternativa, aunque a título personal no la recomiendo. ¿Qué es eso de Housers? Bueno, así en resumen, desde aportaciones de muy poco dinero, empiezas a participar en inversiones. ¿Qué ocurre? Que lo haces como una sociedad limitida, es decir, eres parte de una sociedad. Por si a alguien le queda la duda, no, no inviertes directamente en un inmueble. Es un tema por el que quiero pasar muy de puntillas y si alguien está interesado realmente en esta modalidad de inversión aconsejo que cada uno investigue por su cuenta.

Dejo enlace de interés:
https://www.eleconomista.es/empresas...biliarios.html


GRACIAS POR LEER

Si has llegado hasta aquí mi más sincera enhorabuena porque te has metido casi 13.000 palabras (mayor que mi trabajo final de carrera), y mi hilo más largo hasta la fecha.

Paso a mencionar a los interesados. Antes recuerdo lo que comenté en el primer párrafo, otros shures y conocidos me dijeron que me hiciera Patreon tras crear este contenido, así que lo dejo enlazado. Si alguno acaba de cobrar la nómina y se siente generoso es una forma de agradecerlo. Visto que también algun shur de la plataforma bitcoin se ha interesado dejo mi cartera por si alguno me echa unos satoshis: 1K3AUef2LRdoXPJrf5nMCprkvMLwUcwY38

menciones a interesados

@Arqidemigrante
@roninCDZ
@BOROTRON
@EGB
@aballa
@Altruista
@DiegoHeras
@elpirulas
@jungla
@rothus
@A-Style
@Pasable Kid
@Midnight904
@pil_tra_fa
@ForrestTrump
@katxito
@ZandaKanda
@Fonfo
@Frunsie
@hilbert69
@Kalduet
@Señor draper
@TTsuporter
@Vikingo2016
@Forobitcoins
@Nostalgia
@joser18278
@Dhalsim
@fabreles
@Ibi-TDI
@Khal Drogo
@Afj
@MrVila
@santacruzaldia
@ElTuso
@Demigrancy_Sts
@bogieman
@p4n
@Paparoti



Menciones a posibles interesados de otros volúmenes:

@phymoss @patogelactivo @SirGatoo @Mr. Slowly @titoerdo[/MENTION [MENTION=624619]Cojones33 @rassell @eX-FeRNaL @Korzoo11 @BBK_33 @vlad307 @vlad307 @w00dst0ck @Valencianin @Authi @Topper Harley @Pichi Canario @AURED @bientot @Abderraman II @QUITAPENAS @gore999 @Müdermann @edyznogoud @catenario @superlopez87 @pcosma @pompleuras @Kaaiser @nintiendo1 @El_Joven_ @gsmilimited @MrBronson @dogville86 @techun-pro @yesland @marwa


Última edición por elsabueso fecha: 29-mar-2019 a las 23:40.
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Viejo 30-sep-2018, 21:54   #2
aballa
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de aballa
 
May 2017 | 5.953 Mens.
Que currada! Sitio para leer (en varios días)
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Viejo 30-sep-2018, 21:56   #3
SLIM SIZE
ForoCoches: Miembro
 
Oct 2016 | 1.382 Mens.
Lugar: Internacional

Peugeot 406 2001

Sitiando
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Viejo 30-sep-2018, 22:04   #4
fabreles
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de fabreles
 
Feb 2013 | 22.842 Mens.
Lugar: Barcelona
Hilo 5 estrellas ya!!!!

I voló, y me hizo volar y yo volé de él
fabreles está desconectado   Responder Con Cita


 

 

Viejo 30-sep-2018, 22:07   #5
roninCDZ
ForoCoches: Miembro
 
Jul 2018 | 1.288 Mens.
muchas gracias por currarte el hilo y por la mencion

lo leo mannana tranquilo en el curro que ahora llevo un par de cervecitas en lo alta
Gracias 5 strars!!

mantenme en tu lista de floreros interesados en tus hilos!!
roninCDZ está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 22:12   #6
PoLeMaN
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de PoLeMaN
 
Oct 2010 | 1.637 Mens.
Pillo primera página en hilo mítico de @elsabueso te doy las 5 estrellas

PoLeMaN está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 22:16   #7
Miraji
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Miraji
 
Abr 2018 | 155 Mens.
Lugar: BCN

kuga

+1
Por cierto, yo tampoco aconsejo Housers.

Como apunte ya hace un año que no crea SL, solo prestamos participativos y similares.

https://www.crowdfunding-market.com/
Rent. Crowdlending 13.6% total cartera 12.10% Junio-2019
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Viejo 30-sep-2018, 22:24   #8
futcul
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de futcul
 
Mar 2008 | 3.788 Mens.
Muy muy buen hilo
futcul está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 22:25   #9
Bladen
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Bladen
 
Mar 2012 | 1.609 Mens.
5 Stars
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Viejo 30-sep-2018, 22:31   #10
Nostalgia
quack quack motherfucker
 
Sep 2017 | 3.115 Mens.
Lugar: Madriz
wow, sitio en first page
Nostalgia está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 22:37   #11
mkpeth
Forocochero de nacimiento
 
Avatar de mkpeth
 
Dic 2017 | 4.069 Mens.
Lugar: Malaga-Gdynia-Lodz

Peugeot 288/Honda CBR600

pillo sitio para leer en curro mañana

Hey.... hey... hey...... Bitfineeeeeeeeeeeexxxxxxxxxxxxxxx.
https://twitter.com/bitfinexed?lang=es
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Viejo 30-sep-2018, 22:45   #12
phymoss
ForoCoches: Miembro
 
Ene 2017 | 514 Mens.
Lugar: Badajoz

Toyota Avensis T25

Joder, shur cómo te lo curras. Gracias por esa mención!!
phymoss está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 22:52   #13
jajaja...NO
huehuehue...NEIN
 
Avatar de jajaja...NO
 
Mar 2010 | 26.515 Mens.
Muy bueno, gracias.
jajaja...NO está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:23   #14
Khal Drogo
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Khal Drogo
 
Oct 2011 | 1.338 Mens.
Pillo sitio. Gracias por el curro.
Khal Drogo está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:23   #15
capko
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de capko
 
Jun 2011 | 5.881 Mens.
Lugar: Madrid

El de San Fernando

Guardo el hilo para dentro de un par de años o tres cuando los precios vuelvan a irse a la mierda y sea el momento de entrar

capko está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:29   #16
Galluu
Brujo pirujo
 
Avatar de Galluu
 
Jul 2008 | 46.785 Mens.
Lugar: Milkyway

Aros shurprimo y Vespa con alas.

Gracias por la lectura. Estoy en ello con atención.

Una cosilla referente al home staging. Tengo entendido que no es para vender/alquilar más caro pero para hacerlo más rápidamente.


Saludos.

Galluu está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:35   #17
elsabueso
Olfateo y me voy
 
Avatar de elsabueso
 
Jun 2015 | 8.255 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Galluu Ver Mensaje
Gracias por la lectura. Estoy en ello con atención.

Una cosilla referente al home staging. Tengo entendido que no es para vender/alquilar más caro pero para hacerlo más rápidamente.


Saludos.
Si, parte del chiste es más para venta. Ayuda a encontrar cliente más rápido.

elsabueso está conectado ahora   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:46   #18
Majaero
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Majaero
 
Ene 2009 | 217 Mens.
Lugar: Madrid

Subaru Forester 2007 y Honda Jazz

Hilo estupendo y sin nada a cambio. Muchas gracias.
Si se aceptan sugerencias, en mi modesta opinión, te falta un poquito más desarrollar también la búsqueda y tácticas para encontrar inquilino, que está muy bien pero menos desarrollado que lo que la actividad de comprar.
Un saludo y otra vez gracias por este magnífico hilo.
Majaero está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:56   #19
gomeeez
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de gomeeez
 
May 2017 | 1.743 Mens.
Lugar: Murcia
First page en hilo obviamente mítico
gomeeez está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 30-sep-2018, 23:58   #20
clp
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de clp
 
Jun 2018 | 62 Mens.
Estupendo! Pillo sitio y dejo una duda.

Mi abuelo tiene una serie de pisos, locales,garajes etc. Todo a su nombre, al 50% y 50% sus hijo por herencia. Alguien sabe los pasos básicos para montar una sociedad sin gran coste fiscal? Es que si no recuerdo mal aportar inmuebles a sociedad tributan.
clp está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 00:15   #21
oscarunner
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de oscarunner
 
May 2012 | 4.589 Mens.
Lugar: Cantabria.
Se me an ido los ojos he leido bastante
Pd: somos vecinos.
oscarunner está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 02:04   #22
Wiid
┌∩┐(◣_◢)┌∩┐
 
Avatar de Wiid
 
Ene 2014 | 1.701 Mens.
Lugar: Babilonia

SEAT 124 Sport

Gran hilo shur! Mis dieses!

Wiid está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 09:32   #23
katxito
ForoCoches: Miembro
 
Mar 2014 | 388 Mens.
Por aquí me quedo estaba esperando el manual!
Por supuesto 5 estrellas
katxito está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 11:15   #24
MadreRUSSIA
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de MadreRUSSIA
 
Jun 2018 | 590 Mens.
Lugar: Latvian
Lo leeré detenidamente y de paso miraré los otros manuales que has colgado.
MadreRUSSIA está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 11:16   #25
tocino
ForoCoches: Miembro
 
Jun 2016 | 548 Mens.
Buen hilo. Muchas gracias!
tocino está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 12:46   #26
bunburyone
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de bunburyone
 
Ene 2014 | 1.370 Mens.
Lugar: Madrid

Toyota

muy bueno, sigue asi
bunburyone está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 14:15   #27
faceman
Womanizer
 
Avatar de faceman
 
Nov 2010 | 1.754 Mens.
Lugar: Comando itinerante. Conduce MA

White/Red 1984 Corvette

faif estars. Me lo cuardo como referencía para el futuro.
faceman está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 14:20   #28
ZandaKanda
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2017 | 266 Mens.
Gracias.
ZandaKanda está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 15:56   #29
m4x1m0v3r
ForoCoches: Usuario
 
Dic 2017 | 8 Mens.
Lugar: WWW
muy completo!
m4x1m0v3r está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 01-oct-2018, 16:51   #30
Drtk
brum BRUM!!!
 
Avatar de Drtk
 
Jun 2006 | 1.248 Mens.
Lugar: Las Palmas de Gran Ganaria

Honda CRX

Crack

http://www.clubsimracing.com
La mejor comunidad de simracing internacional!!
Drtk está desconectado   Responder Con Cita


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