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  Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas  
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Viejo 01-ene-2019, 18:54   #121
Embuki
ForoCoches: Miembro
 
Ene 2019 | 108 Mens.
Lugar: Mallorca

VW

hilo perfecto!!!welldone
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Viejo 01-ene-2019, 19:59   #122
N|TR0
ForoCoches: Miembrazo
 
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Dic 2005 | 2.668 Mens.
Lugar: Lugar: Lugar: Lugar: Lugar: Lu

triciclo con llantas de 18''

gracias shur!
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Viejo 01-ene-2019, 20:26   #123
phymoss
ForoCoches: Miembro
 
Ene 2017 | 507 Mens.
Lugar: Badajoz

Toyota Avensis T25

Sitio! Gracias por la mencion shur
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Viejo 02-ene-2019, 12:43   #124
alan23
ForoCoches: Miembro
 
May 2004 | 31 Mens.

m3

espectacular trabajo!
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Viejo 03-ene-2019, 02:10   #125
Mövenpick
ForoCoches: Miembro
 
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Abr 2018 | 763 Mens.
Lugar: España

uno

Pillo sitio, gracias por el hilo 5 estrellas.
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Viejo 03-ene-2019, 08:48   #126
Glass_Joe
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Abr 2010 | 16 Mens.
Lugar: Madrid

Uno con cuatro ruedas.

Buen curro. Gracias.
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Viejo 03-ene-2019, 11:21   #127
Dane
ForoCoches: Miembro
 
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Abr 2018 | 234 Mens.
Lugar: Valencia

Megan

Menudo currazo, enhorabuena!
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Viejo 03-ene-2019, 11:23   #128
Mrlaranda
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Sep 2016 | 1.395 Mens.

Volvo s60

Sitio
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Viejo 03-ene-2019, 18:23   #129
R5Copa
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2017 | 163 Mens.
Lugar: UK

Uno con el volante a a derecha

Muy currado Shur, mis dieses
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Viejo 04-ene-2019, 16:58   #130
Faenorx
ForoCoches: Miembro
 
Nov 2017 | 71 Mens.
Lugar: Venezuela

Altea

Hola shurs. En relación a utilizar el mercado inmobiliario como una forma de inversión, cuales consideráis los pasos imprescindibles para proteger el capital de tasas, impuestos, etc. Me refiero a gastos relacionados con la fiscalidad y no tanto a derramas, seguros, etc.

Entiendo que al dedicarnos a esto, deberíamos montar una sociedad, ya que donde más vamos a tributar es como personas físicas.

Estoy pensando en comprar un piso para alquilarlo.

Qué precio de alquiler sería interesante para una vivienda por la que el precio de compra sea 95.000€ impuestos aparte. (Pienso que podría sacar unos 6000/anuales, alquilándolo 10 meses a estudiantes).

Saludos
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Viejo 04-ene-2019, 23:55   #131
elsabueso
Olfateo y me voy
 
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Jun 2015 | 9.612 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Faenorx Ver Mensaje
Hola shurs. En relación a utilizar el mercado inmobiliario como una forma de inversión, cuales consideráis los pasos imprescindibles para proteger el capital de tasas, impuestos, etc. Me refiero a gastos relacionados con la fiscalidad y no tanto a derramas, seguros, etc.

Entiendo que al dedicarnos a esto, deberíamos montar una sociedad, ya que donde más vamos a tributar es como personas físicas.

Estoy pensando en comprar un piso para alquilarlo.

Qué precio de alquiler sería interesante para una vivienda por la que el precio de compra sea 95.000€ impuestos aparte. (Pienso que podría sacar unos 6000/anuales, alquilándolo 10 meses a estudiantes).

Saludos
¿Y tendrás el piso parado 2 meses? ¿O lo usarás tú?

Antes que nada estate seguro que puedes alquilar a ese precio

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Viejo 05-ene-2019, 13:08   #132
DonGomez
ForoCoches: Miembro
 
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Nov 2014 | 1.469 Mens.
Lugar: Andalusía
Hola shur,

Lo primero gracias por la currada de hilo @elsabueso, estoy en plena reforma de una vivienda para alquilar y estoy pensando en como protegerme de los posibles impagos.

Había pensado pedir un aval bancario a los posibles inquilinos pero no sé si es mejor opción que un seguro de alquiler por tema de comisiones. Según leo en el OP el aval bancario parece que va más enfocado a empresas.

Alguna opinión respecto al tema de seguros/como protegerse de la mejor manera y alguna recomendación de empresa para formalizar un seguro?

Muchas gracias!

Tanaklas Uscupes, que la sabiduría sea contigo.
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Viejo 05-ene-2019, 13:42   #133
elsabueso
Olfateo y me voy
 
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Jun 2015 | 9.612 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por DonGomez Ver Mensaje
Hola shur,

Lo primero gracias por la currada de hilo @elsabueso, estoy en plena reforma de una vivienda para alquilar y estoy pensando en como protegerme de los posibles impagos.

Había pensado pedir un aval bancario a los posibles inquilinos pero no sé si es mejor opción que un seguro de alquiler por tema de comisiones. Según leo en el OP el aval bancario parece que va más enfocado a empresas.

Alguna opinión respecto al tema de seguros/como protegerse de la mejor manera y alguna recomendación de empresa para formalizar un seguro?

Muchas gracias!
El mejor seguro de impago eres tú mismo, fíate de tu instinto Hay mucha gente que se le ve la cara

Dos meses de fianza, seguro de alquiler es de lo mejorcito. Además de pedir últimas 3 nóminas.

El problema del aval bancario es la pignoración, entre 3 y 6 meses puede ser una brutalidad para muchos

elsabueso está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 05-ene-2019, 13:47   #134
DonGomez
ForoCoches: Miembro
 
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Nov 2014 | 1.469 Mens.
Lugar: Andalusía
Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
El mejor seguro de impago eres tú mismo, fíate de tu instinto Hay mucha gente que se le ve la cara

Dos meses de fianza, seguro de alquiler es de lo mejorcito. Además de pedir últimas 3 nóminas.

El problema del aval bancario es la pignoración, entre 3 y 6 meses puede ser una brutalidad para muchos
Muchas gracias por la respuesta shur.
Al final como dices es tirar de instinto y tener algo de suerte. Ojalá salga bien la inversión.

En cuanto a seguro de alquiler. Hay alguna empresa recomendada?

Tanaklas Uscupes, que la sabiduría sea contigo.
DonGomez está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 05-ene-2019, 13:55   #135
elsabueso
Olfateo y me voy
 
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Jun 2015 | 9.612 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por DonGomez Ver Mensaje
Muchas gracias por la respuesta shur.
Al final como dices es tirar de instinto y tener algo de suerte. Ojalá salga bien la inversión.

En cuanto a seguro de alquiler. Hay alguna empresa recomendada?
En cuanto al seguro sé de algunos propietarios que como "gesto comercial" por decirlo de alguna manera, acuerdan con los arrendatarios pagar cada parte la mitad del seguro.

No osbtante, yo tiraría de seguro de alquiler a partir de un año, que de hecho en muchos sitios creo que no te lo hacen por menos tiempo.

Otra cosa es, según donde estés ubicado, alquilar a estudiantes o luego a turistas, pero ya depende de como lo quieras enfocar.

elsabueso está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 05-ene-2019, 14:10   #136
DonGomez
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Nov 2014 | 1.469 Mens.
Lugar: Andalusía
Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
En cuanto al seguro sé de algunos propietarios que como "gesto comercial" por decirlo de alguna manera, acuerdan con los arrendatarios pagar cada parte la mitad del seguro.

No osbtante, yo tiraría de seguro de alquiler a partir de un año, que de hecho en muchos sitios creo que no te lo hacen por menos tiempo.

Otra cosa es, según donde estés ubicado, alquilar a estudiantes o luego a turistas, pero ya depende de como lo quieras enfocar.
Gracias de nuevo shur.
Pues seguiré informándome a ver que veo. Ya me volveré a pasar por aquí

Muchas gracias de nuevo !

Tanaklas Uscupes, que la sabiduría sea contigo.
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Viejo 06-ene-2019, 15:16   #137
Lambo2019
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Dic 2018 | 35 Mens.
-.
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Viejo 06-ene-2019, 15:38   #138
PogChamp
ForoCoches: Miembro
 
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Sep 2016 | 60 Mens.
Lugar: Twitch chat
Pillo sitio
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Viejo 06-ene-2019, 22:42   #139
Faenorx
ForoCoches: Miembro
 
Nov 2017 | 71 Mens.
Lugar: Venezuela

Altea

Cita:
Originalmente Escrito por elsabueso Ver Mensaje
¿Y tendrás el piso parado 2 meses? ¿O lo usarás tú?

Antes que nada estate seguro que puedes alquilar a ese precio
La intención es alquilar a estudiantes (creo que la zona es bastante cómoda para estudiantes universitarios), por qué a estudiantes, creo que es el grupo que menos problemas da, acaba el curso escolar y se van. El período suele ser de septiembre a junio (10 meses). Los otros 2 meses estaría vacío o para uso personal ocasional en plan fines de semana y así....

El precio del piso son 85.000 negociables (88mtrs brutos) 3 hab +1 baño + 1 aseo+ 1 trastero. Creo que 170€/habitación es posible(510€/mes).

Poniéndonos en el peor de los casos 150€/habitación (450€/mes)

Actualmente mi flujo de caja son 430€/mes.

Viendo ING tienen hipoteca Mixta ofrece un 2,20% TAE (garantizado durante los 10 primeros años)
Para un préstamo de 96.000€ a 25 años sale una cuota mensual 397€ (18380€ de intereses totales).
El TAE no incluye los gastos en relación a Actos jurídicos documentados (impuesto gravado por el gobierno, no les llega con lo que nos roban por el ITP). Por lo que ese 2,20% puede llegar al 2.5%... no lo sé, creo que los actos jurídicos son entre el 1%-1,5% del precio del inmueble.


Info ING en relación al TAE.

Para el cálculo de la TAE Variable se ha tenido en cuenta además: un coste de seguro de vida de 27,34 €/mes, un coste de seguro de hogar sin cobertura de contenido de 19,70 €/mes, gastos de gestoría 378,41 €, tasación 363,00 € y un importe de 51,55 € en concepto de arancel registral. Todos los gastos anteriormente citados se refieren a la formalización del préstamo hipotecario y en ningún caso a la operación de compraventa.


Mi intención sería ir amortizando la hipoteca antes de los 25 años, en principio en 14 años debería estar liquidado.

Saludos

Última edición por Faenorx fecha: 06-ene-2019 a las 22:45.
Faenorx está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 06-ene-2019, 23:05   #140
Faenorx
ForoCoches: Miembro
 
Nov 2017 | 71 Mens.
Lugar: Venezuela

Altea

Cita:
Originalmente Escrito por Nocturnia Ver Mensaje
Me estoy planteando la compra de un local, 120k 90m2 y un escaparate precioso (reformado recientemente) y actualmente está alquilado por 400€/mes, se trata de una zapatería que va bien.

El alquiler es barato para la zona/características del local, pero según palabras del dueño "más vale pájaro en mano que ciento volando".

El caso es que tengo cash para pagar y me cansa tener la pasta parada pudiendo sacarle rentabilidad, pero aunque coqueteo con bolsa, no soy de perfil arriesgado.

Me gusta más el local que una vivienda de cara a alquilar una propiedad... pero me da grima descapitalizarme. Opiniones? Me dais un empujón?


Te comento mi caso, hace poco (6 meses) compré un local, 88mtrs brutos. el precio fue de 106.000€, conseguí una rebaja de 4.000€ (el local por dentro necesita reforma al igual que la fachada), que con el ITP+notario, se elevo a 120.000€ (por la zona el alquiler rondaría los 500€/mes). Solicite un préstamo personal por 5,70%TAE, que ya me quite de encima y debo a hacienda el ITP por el cuál estoy pagando actualmente un 3,75% TAE. La rentabilidad neta actual que le estoy sacando es un 3.36% de lo que pague, pero mi intención es montar un negocio y el inquilino se va a trasladar en poco tiempo, pero de momento ahí sigue.


En tu caso con los número que comentas, lo veo poco rentable para el desembolso que vas hacer. Tienes que negociar ese precio. Los 120.000€ que vas a pagar incluyen ITP, notaría, etc?. El contrato que tiene el inquilino que vigencia tiene?
El alquiler que mínimo deberías cobrar son 450€ + IVA. Si el precio de compra venta es de 120.000€, eso no es una inversión, es caer en un abismo
Faenorx está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 07-ene-2019, 00:37   #141
Faenorx
ForoCoches: Miembro
 
Nov 2017 | 71 Mens.
Lugar: Venezuela

Altea

Cita:
Originalmente Escrito por Nocturnia Ver Mensaje
A los 120k hay que sumarle ITP y notaría.
Entiendo lo que comentas, pero viendo las características y precio de tu local y las del mío, la única diferencia es que tu lo buscas para montar un negocio y yo para rentabilizar un capital que actualmente tengo parado.

Por un lado pienso que mejor sacarle 4k netos al año que sacarle 0. Viendo como están los depósitos, la bolsa americana desinflándose, la vivienda burbujeada de nuevo...

Lo ideal sería sacarlo por 100k pero lo veo complicado.

Has preguntado en catastro cuánto tienen valorado ese local? Cuál es el coeficiente sobre el valor catastral de tu provincia?.

Ese local te va a salir por 137.000€ como poco con impuestos incluidos, si no consigues bajar el precio. Si lo ideal (yo diría razonable) sería pagar 110.000€ Según dices, estás pagando casi un 27% de más.
Suponiendo que te pague el inquilino esos 400€ para tí( IVA a parte). Ganarías 4800€ brutos. - IBI, comunidad y seguro de continente(¿500€/año?) y posibles derramas a parte, que no incluimos. Te quedan 4300€ A los cuales imagino que hacienda querrá su parte 19%.

Creo que no es un buen negocio, simplemente regular. sabiendo que te vas a descapitalizar notablemente (que fue lo que me pasó a mí).

En mi caso quería montar un negocio....aunque aún no lo tengo claro, creo que lo más cómodo es vivir de rentas 🤪
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Viejo 07-ene-2019, 16:01   #142
oscaret
ForoCoches: Miembro
 
Ene 2014 | 238 Mens.
Lugar: España

Uno que me pueda llevar a todas partes

Sitio
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Viejo 08-ene-2019, 00:12   #143
fergu
ForoCoches: Miembro
 
Oct 2016 | 317 Mens.

Bellissima bicilindrica

Fijaos la poca cultura financiera que os pongo un ejemplo familiar:
Piso que iban a vender a la inmobiliaria por 60.000€ , llevando alquilado por 650€ durante 4 años por inquilinos de 10(0 problemas, pintan ellos....). Entre ibi,seguros y comunidad no se van ni 600€ anuales. Menos mal que paré la operación y no la regalaron a la inmobiliaria.... Y ellos creyendo que como pillan cash inmediato es buena jugada
Yo hice los números y era una rentabilidad neta en torno a 2 dígitos les dije que lo compraba yo. Lo tasaron en 93.000€.

Última edición por fergu fecha: 08-ene-2019 a las 00:15.
fergu está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 07:51   #144
Especulator
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2017 | 348 Mens.

KUGA VIGNALE 2.0 TDCI 4X4

Cita:
Originalmente Escrito por Faenorx Ver Mensaje
La intención es alquilar a estudiantes (creo que la zona es bastante cómoda para estudiantes universitarios), por qué a estudiantes, creo que es el grupo que menos problemas da, acaba el curso escolar y se van. El período suele ser de septiembre a junio (10 meses). Los otros 2 meses estaría vacío o para uso personal ocasional en plan fines de semana y así....

El precio del piso son 85.000 negociables (88mtrs brutos) 3 hab +1 baño + 1 aseo+ 1 trastero. Creo que 170€/habitación es posible(510€/mes).

Poniéndonos en el peor de los casos 150€/habitación (450€/mes)

Actualmente mi flujo de caja son 430€/mes.

Viendo ING tienen hipoteca Mixta ofrece un 2,20% TAE (garantizado durante los 10 primeros años)
Para un préstamo de 96.000€ a 25 años sale una cuota mensual 397€ (18380€ de intereses totales).
El TAE no incluye los gastos en relación a Actos jurídicos documentados (impuesto gravado por el gobierno, no les llega con lo que nos roban por el ITP). Por lo que ese 2,20% puede llegar al 2.5%... no lo sé, creo que los actos jurídicos son entre el 1%-1,5% del precio del inmueble.


Info ING en relación al TAE.

Para el cálculo de la TAE Variable se ha tenido en cuenta además: un coste de seguro de vida de 27,34 €/mes, un coste de seguro de hogar sin cobertura de contenido de 19,70 €/mes, gastos de gestoría 378,41 €, tasación 363,00 € y un importe de 51,55 € en concepto de arancel registral. Todos los gastos anteriormente citados se refieren a la formalización del préstamo hipotecario y en ningún caso a la operación de compraventa.


Mi intención sería ir amortizando la hipoteca antes de los 25 años, en principio en 14 años debería estar liquidado.

Saludos



Nunca inviertas un dinero que no tienes en algo que su rentabilidad no es segura, si te se meten okupas, tienes una derrama importante, necesitas hacer obras de 2 o 3 meses porque resulta que las tuberias estan todas para cambiar.......
te ves con un dinero que NO tienes, luego debes pagar al banco, y una propiedad que soloo te repercute en gastos....
Es un plan perfecto.

Especulator está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 10:14   #145
Faenorx
ForoCoches: Miembro
 
Nov 2017 | 71 Mens.
Lugar: Venezuela

Altea

Cita:
Originalmente Escrito por Especulator Ver Mensaje
Nunca inviertas un dinero que no tienes en algo que su rentabilidad no es segura, si te se meten okupas, tienes una derrama importante, necesitas hacer obras de 2 o 3 meses porque resulta que las tuberias estan todas para cambiar.......
te ves con un dinero que NO tienes, luego debes pagar al banco, y una propiedad que soloo te repercute en gastos....
Es un plan perfecto.
Me llama la atención que con tu Nick, comentes eso.

Inversión segura solo existe 1 (la muerte). Esa nunca falla.

Por otra parte, la gran mayoría de las inversiones requiere financiación. Podemos analizar con números si una inversión puede ser más rentable o no, Evidentemente una tasa de demora hay que tenerla en cuenta a la hora de invertir en inmuebles. Gastos de mantenimiento. Por eso hay que ajustar bastante el precio de compra.
El riesgo en una inversión siempre va a estar presente, incluso dejando el dinero en el banco sin tocarlo habrá riesgo.

Saludos.
Faenorx está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 10:57   #146
Especulator
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2017 | 348 Mens.

KUGA VIGNALE 2.0 TDCI 4X4

La gran mayoria de las inversiones que generan beneficios no necesitan inversión, la gran mayoria de las inversiones que generan minusvalias están financiadas, el único que gana dinero en estos casos es la banca, que esta nunca pierde.

En este caso concreto, tienes un inmueble que te ha costado 96.000€, sin contar los gastos de poner al dia para poder alquilar, haces calculos de alquilar en 450€ al mes durante 10 meses, lo que representa un 4,6% descuenta gastos, IBI (250€), seguro (150€) , comunidad ( 20€ al mes, 220€), suministros los dos meses que está vacio ( 20€ agua y 60€ luz) contando que los gastos asciendan a 700€ te queda un 3,95% si a esto le quitamos un 2,2% del hipotecario ( aunque dices que igual puede ser un 2,5%) te queda un 1,75%.



Todo esto suponiendo que el piso vas a tenerlo alquilado por el precio que pones y sin que tengas que gastar ni un euro mas en ninguna reparación, tendrias que hacer muy bién los números, yo los he hecho a groso modo y ya se ve claro que endeudarse por 100.000€ para no sacar apenas beneficio pues no tiene sentido.


Última edición por Especulator fecha: 08-ene-2019 a las 11:12.
Especulator está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 15:24   #147
europingüino
Eres kangrena
 
Avatar de europingüino
 
Nov 2013 | 53.463 Mens.
Lugar: de aqui: http://z0r.de/2409

Polo + Europeo

@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí.


Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor:


a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos

b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI.


En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados.

Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos
europingüino está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 16:00   #148
Bluethunder
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Bluethunder
 
Oct 2018 | 194 Mens.
Lugar: Benalmádena

Ford Mondeo

Que currazo, muchas gracias
Bluethunder está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 16:22   #149
aballa
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de aballa
 
May 2017 | 5.998 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por europingüino Ver Mensaje
@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí.


Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor:


a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos

b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI.


En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados.

Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos

Interesa, si me puedes citar a mi con la respuesta te lo agradezco
aballa está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 08-ene-2019, 16:40   #150
yorka
***
 
Jun 2016 | 2.643 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por europingüino Ver Mensaje
@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí.


Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor:


a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos

b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI.


En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados.

Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos
¿Sociedad patrimonial?
yorka está desconectado   Responder Con Cita


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