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¿Buscas invertir? Te propongo esta inversión inmobiliaria

 
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Indexa Capital: invierte en fondos con 10.000 euros sin comisiones el primer año
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Viejo 15-oct-2020, 21:55   #1
parraxh
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May 2016 | 1.994 Mens.
¿Buscas invertir? Te propongo esta inversión inmobiliaria

Buenas shurs, abrí otro hilo sin especificar de qué iba la inversión con un título que llamase la atención, y se me echaron encima con reportes por churros, inversión colectiva, estafa piramidal, etc... como si fuera algo novedoso. Así que abro nuevo hilo explicándolo bien, para que no me cosan a reportes. Antes de nada aclaro: No es una inversión colectiva, ni me das el dinero a mi para que yo lo invierta. La vivienda la compras tú, y yo me llevo en ese momento los honorarios por la compra.

___________________


Soy autónomo, tengo como segunda actividad ser agente inmobiliario (únicamente me centro en tres zonas de mi ciudad, por lo que conozco perfectamente el mercado de las mismas). Desde hace un tiempo, me he centrado en buscar un perfil de inversores de fuera de la ciudad. El motivo es que si es un inversor que vive en la ciudad, probablemente se conozca la zona, y no necesite a un agente que le asesore y le gestione la inversión.

Por lo tanto, estas inversiones tienen un perfil muy claro de inversor:
- Que en su ciudad no haya pisos para rentabilizar a estos precios (ciudades como Madrid que para obtener un buen alquiler tienes que comprar por encima de 200k)
- O que aunque haya pisos para rentabilizar en su ciudad, quiera dejar la inversión en manos de un profesional que se conozca la zona

¿En qué consiste la inversión? Te ayudo a encontrar un piso en mi zona a un buen precio y posteriormente alquilarlo. Encargándome de amueblarlo (si hiciera falta), de buscar los inquilinos, gestionar los contratos, suministros, etc...

Los pisos en las zonas que manejo suelen estar entre 70k y 150k. Para mi, los mejores son los que no son muy viejos y tienen alguna reformilla, y además tienen trastero y 3-4 habitaciones, que con el covid se pueden pillar en el rango de 100-120k. Normalmente hay mucha demanda para comprar por inversión, así que es difícil ver uno a buen precio, sin embargo están habiendo muy buenas oportunidades por lo del covid.

Por diversos aspectos, esta zona está en un lugar específica que por sus características es muy rentable (no lo digo yo, lo dicen expertos del sector), con precios estables (para disminuir la volatibilidad del precio de la vivienda), y la controlo perfectamente. La rentabilidad bruta suele andar en torno al 10%

Eso sí, como cualquier inversión, todo tiene su riesgo y nadie garantiza nada. El 10% mañana puede ser un 3% o puede ser un 15%... Y los riesgos del mercado inmobiliario, todos los conocemos (Oscilación en los precios de la vivienda que haga perder valor... capital poco diversificado... riesgos asociados al alquiler...)

_____________________________________



Ahora mismo tengo vistos dos pisos en la zona, que me lo quedaría yo de no ser porque tenemos en la unidad familiar ya 4 pisos y no tenemos más liquidez.

Uno de ellos, está justo en la planta inferior a uno de los mios, está en unos 120k (antes del covid se vendían sin problema a 115k aprox), pero sé que se podría bajar a 105k ya que el mio lo compré en Julio de este año, y lo bajé hasta ese precio.

En este caso concreto, la inversión sería la siguiente (pongo los números del piso que yo compré hace 3 meses, por ser exactamente igual, de la planta superior):


Total de la inversión inicial: 115.000€ (incluye precio de compra-venta, honorarios, impuestos/gastos y pintar/limpiar/amueblar:muebles/camas/sillas/mesa/tv...)

TOTAL INGRESOS ALQUILER VIVIENDA+TRASTERO AÑO = 10.900€ (Rentabilidad bruta 9,50%)

TOTAL GASTOS AÑO = 3.900€ (comunidad, agua, luz, int, gas, IBI, seguro hogar, mantenimiento/arreglos, honorarios)

INGRESOS NETOS DE 7.000€ ANUALES (sobre 115k de la inversión inicial). Es decir, sobre un 6% de rentabilidad NETA.

Pienso que en 1-2 años cuando pase esta pandemia, volverán a estar los pisos a los precios anteriores, por lo que se puede recuperar el total de la inversión inicial (impuestos incluidos etc...) vendiéndolo por 115-120k.


Si alguien está interesado en más detalle, puedo dar más información por MP, y demostrar todo lo que he comentado aquí con documentación, puesto que tengo 4 pisos en propiedad y alquilados en esta zona.

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
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Viejo 15-oct-2020, 22:17   #2
Treboll77
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2019 | 632 Mens.
Lugar: levante

Bmw

Si cuesta 105 000 es imposible que con los impuestos, gastos asociados y encima amueblado sólo Suba menos del 10%
Treboll77 está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 15-oct-2020, 23:24   #3
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
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May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Treboll77 Ver Mensaje
Si cuesta 105 000 es imposible que con los impuestos, gastos asociados y encima amueblado sólo Suba menos del 10%
No he especificado que este piso se vendería con la cocina completa y prácticamente amueblado (y tiene armarios empotrados). Así que solamente he contado con 1.000€ para un par de muebles de Ikea, una tv, pintar, limpiar.... (puse amueblar:sillas,sofá etc... porque copié y pegué de otro caso que tuve. Si no sería lógicamente imposible por ese precio)

105k es el precio de c-v con honorarios incl.

9k de impuestos/gastos (8.960€ para ser exactos me costó ese importe en Julio)
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Viejo 15-oct-2020, 23:27   #4
bore
ForoCoches: Miembro
 
Oct 2005 | 1.072 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por parraxh Ver Mensaje
Buenas shurs, abrí otro hilo sin especificar de qué iba la inversión con un título que llamase la atención, y se me echaron encima con reportes por churros, inversión colectiva, estafa piramidal, etc... como si fuera algo novedoso. Así que abro nuevo hilo explicándolo bien, para que no me cosan a reportes. Antes de nada aclaro: No es una inversión colectiva, ni me das el dinero a mi para que yo lo invierta. La vivienda la compras tú, y yo me llevo en ese momento los honorarios por la compra.

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Soy autónomo, tengo como segunda actividad ser agente inmobiliario (únicamente me centro en tres zonas de mi ciudad, por lo que conozco perfectamente el mercado de las mismas). Desde hace un tiempo, me he centrado en buscar un perfil de inversores de fuera de la ciudad. El motivo es que si es un inversor que vive en la ciudad, probablemente se conozca la zona, y no necesite a un agente que le asesore y le gestione la inversión.

Por lo tanto, estas inversiones tienen un perfil muy claro de inversor:
- Que en su ciudad no haya pisos para rentabilizar a estos precios (ciudades como Madrid que para obtener un buen alquiler tienes que comprar por encima de 200k)
- O que aunque haya pisos para rentabilizar en su ciudad, quiera dejar la inversión en manos de un profesional que se conozca la zona

¿En qué consiste la inversión? Te ayudo a encontrar un piso en mi zona a un buen precio y posteriormente alquilarlo. Encargándome de amueblarlo (si hiciera falta), de buscar los inquilinos, gestionar los contratos, suministros, etc...

Los pisos en las zonas que manejo suelen estar entre 70k y 150k. Para mi, los mejores son los que no son muy viejos y tienen alguna reformilla, y además tienen trastero y 3-4 habitaciones, que con el covid se pueden pillar en el rango de 100-120k. Normalmente hay mucha demanda para comprar por inversión, así que es difícil ver uno a buen precio, sin embargo están habiendo muy buenas oportunidades por lo del covid.

Por diversos aspectos, esta zona está en un lugar específica que por sus características es muy rentable (no lo digo yo, lo dicen expertos del sector), con precios estables (para disminuir la volatibilidad del precio de la vivienda), y la controlo perfectamente. La rentabilidad bruta suele andar en torno al 10%

Eso sí, como cualquier inversión, todo tiene su riesgo y nadie garantiza nada. El 10% mañana puede ser un 3% o puede ser un 15%... Y los riesgos del mercado inmobiliario, todos los conocemos (Oscilación en los precios de la vivienda que haga perder valor... capital poco diversificado... riesgos asociados al alquiler...)

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Ahora mismo tengo vistos dos pisos en la zona, que me lo quedaría yo de no ser porque tenemos en la unidad familiar ya 4 pisos y no tenemos más liquidez.

Uno de ellos, está justo en la planta inferior a uno de los mios, está en unos 120k (antes del covid se vendían sin problema a 115k aprox), pero sé que se podría bajar a 105k ya que el mio lo compré en Julio de este año, y lo bajé hasta ese precio.

En este caso concreto, la inversión sería la siguiente (pongo los números del piso que yo compré hace 3 meses, por ser exactamente igual, de la planta superior):


Total de la inversión inicial: 115.000€ (incluye precio de compra-venta, honorarios, impuestos/gastos y pintar/limpiar/amueblar:muebles/camas/sillas/mesa/tv...)

TOTAL INGRESOS ALQUILER VIVIENDA+TRASTERO AÑO = 10.900€ (Rentabilidad bruta 9,50%)

TOTAL GASTOS AÑO = 3.900€ (comunidad, agua, luz, int, gas, IBI, seguro hogar, mantenimiento/arreglos, honorarios)

INGRESOS NETOS DE 7.000€ ANUALES (sobre 115k de la inversión inicial). Es decir, sobre un 6% de rentabilidad NETA.

Pienso que en 1-2 años cuando pase esta pandemia, volverán a estar los pisos a los precios anteriores, por lo que se puede recuperar el total de la inversión inicial (impuestos incluidos etc...) vendiéndolo por 115-120k.


Si alguien está interesado en más detalle, puedo dar más información por MP, y demostrar todo lo que he comentado aquí con documentación, puesto que tengo 4 pisos en propiedad y alquilados en esta zona.


Pagas tu el agua y la luz?
bore está desconectado   Responder Con Cita


Viejo 15-oct-2020, 23:30   #5
kitus9
Ohh siiii!
 
Avatar de kitus9
 
Jun 2011 | 876 Mens.
Lugar: BCN

Audi A4 1.9 TDI

De que ciudad hablamos

kitus9 está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 15-oct-2020, 23:31   #6
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
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May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por bore Ver Mensaje
Pagas tu el agua y la luz?
El agua no tiene contador individual así que está incluida dentro de la comunidad

La luz la pago yo “como una tarifa plana” para no estar detrás para que me paguen la factura o que la cambien ellos. Si a final del año ha habido una variación superior o inferior a 150€ por ejemplo, me lo abonan o lo devuelvo.
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 15-oct-2020, 23:34   #7
bore
ForoCoches: Miembro
 
Oct 2005 | 1.072 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por parraxh Ver Mensaje
El agua no tiene contador individual así que está incluida dentro de la comunidad

La luz la pago yo si es un consumo “responsable” para no estar detrás para que me paguen la factura o que la cambien ellos. Si a final del año ha habido una variación superior o inferior a 150€ por ejemplo, me lo abonan o lo devuelvo.
Un único contador?

No habeis construido aún la comunidad y hecho la division horizontal??
bore está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 15-oct-2020, 23:48   #8
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por bore Ver Mensaje
Un único contador?

No habeis construido aún la comunidad y hecho la division horizontal??
La urbanización tiene varios bloques y todos tienen un único contador por edificio. No sé por qué no han atrasado de individualizarlo. A mi particularmente me da igual que esté individualizado o se cobre así.. así que no me he preocupado de preguntarlo nunca.
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 00:24   #9
Moussambani
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Moussambani
 
Jul 2017 | 1.871 Mens.

Un francés y un alemán.

Cita:
Originalmente Escrito por parraxh Ver Mensaje
- Que en su ciudad no haya pisos para rentabilizar a estos precios (ciudades como Madrid que para obtener un buen alquiler tienes que comprar por encima de 200k)

¿Podrías definir buen alquiler? Porque no estoy de acuerdo con esta afirmación.



En cualquier caso, suena raro lo que cuentas de los gastos de agua y luz

It's the taking part that counts.
Moussambani está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 01:20   #10
duply
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de duply
 
Nov 2017 | 4.398 Mens.

El inversor modesto.

Gracias por confirmar mis sospechas de que los anuncios se inflan un 15% aproximadamente.
duply está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 01:21   #11
GlitterRaccoon
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de GlitterRaccoon
 
Jul 2016 | 676 Mens.
Pillo compraventa churrera para alquilar a okupa.
GlitterRaccoon está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 01:47   #12
Mani
ForoCoches: Miembro
 
Feb 2004 | 93 Mens.
De que ciudad hablamos sería importante...
Mani está desconectado   Responder Con Cita


Viejo 16-oct-2020, 02:27   #13
Leppenraub
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Leppenraub
 
Dic 2007 | 604 Mens.
Churrero de noche. Churrería 24h. Churros finos.
Leppenraub está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 02:59   #14
manuto
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de manuto
 
Mar 2015 | 2.783 Mens.
Lugar: guales
Que vamos a un churrero por dia?

manuto está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:12   #15
supertonto
ForoCoches: Miembro
 
Sep 2017 | 2.007 Mens.
Lugar: mordor

lambo

Si me quiero cimorar un piso, entro directamente en idealista.
Churros de noche, churros de dia
Las cocheras tienen mejores numeros
supertonto está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:15   #16
Trancomovil
ForoCoches: Miembro
 
Ago 2016 | 831 Mens.
Buscando perfecto himbersor de forocoches: pisos sin verlos, Altcoins, arbitraje de criptomonedas y cocheras. QUE PODRÍA SALIR MAL
Trancomovil está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:18   #17
carademongolo
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de carademongolo
 
Jun 2014 | 1.790 Mens.
Lugar: Da homa

Renault Kangoo

He entrado oliendo los churritos. Póngame una ración por favor .
carademongolo está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:21   #18
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Moussambani Ver Mensaje
¿Podrías definir buen alquiler? Porque no estoy de acuerdo con esta afirmación.



En cualquier caso, suena raro lo que cuentas de los gastos de agua y luz
Por 100k en Madrid relación precio/rentabilidad/seguridad. No digo yo que no haya, pero yo estuve viviendo allí y no encontré.

Lo de la luz y el agua se suele hacer aquí asi

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:22   #19
Granjero-
ForoCoches: Miembro
 
May 2020 | 1.223 Mens.
Huele chungo el hilo
Granjero- está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:23   #20
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por GlitterRaccoon Ver Mensaje
Pillo compraventa churrera para alquilar a okupa.
Lo puedes alquilar por tu cuenta y yo solo me llevo los honorarios de la compra.

Si te gestiono yo el alquiler y si mete un okupa no cobro, al contrario que la mayoría de inmobiliarias
Cita:
Originalmente Escrito por Leppenraub;
Churrero de noche. Churrería 24h. Churros finos.
Cita:
Originalmente Escrito por manuto Ver Mensaje
Que vamos a un churrero por dia?
Cita:
Originalmente Escrito por supertonto Ver Mensaje
Si me quiero cimorar un piso, entro directamente en idealista.
Churros de noche, churros de dia
Las cocheras tienen mejores numeros
Cita:
Originalmente Escrito por carademongolo Ver Mensaje
He entrado oliendo los churritos. Póngame una ración por favor .
Alguien me puede decir donde veis el engaño? O tenéis 16 años y sólo entráis como si esto fuera el general?

@supertonto ya dije que es para gente que no encuentra esta rentabilidad por este precio en su ciudad, o para gente que lo quiere dejar en manos de un profesional

Última edición por parraxh fecha: 16-oct-2020 a las 08:26.
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:25   #21
parraxh
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Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Trancomovil Ver Mensaje
Buscando perfecto himbersor de forocoches: pisos sin verlos, Altcoins, arbitraje de criptomonedas y cocheras. QUE PODRÍA SALIR MAL
Yo te busco el piso, te mando fotos y vídeos, y si quieres te coges un tren o te coges tu coche y vienes a verlo.

O sea que eso de pisos sin verlos..

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 08:41   #22
carademongolo
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de carademongolo
 
Jun 2014 | 1.790 Mens.
Lugar: Da homa

Renault Kangoo

Cita:
Originalmente Escrito por parraxh Ver Mensaje
Lo puedes alquilar por tu cuenta y yo solo me llevo los honorarios de la compra.

Si te gestiono yo el alquiler y si mete un okupa no cobro, al contrario que la mayoría de inmobiliarias








Alguien me puede decir donde veis el engaño? O tenéis 16 años y sólo entráis como si esto fuera el general?

@supertonto ya dije que es para gente que no encuentra esta rentabilidad por este precio en su ciudad, o para gente que lo quiere dejar en manos de un profesional
Con todo el tema criptos y estafas piramidales la verdad es que ya entro en estos hilos para hacer la broma y ya está. A quien le interese, ya te mandará MP

Y hablas del general como si últimamente distara mucho de inverforo. Esto está al mismo nivel desde hace tiempo . Suerte con tu búsqueda
carademongolo está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 11:09   #23
Accipiens
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Avatar de Accipiens
 
Ene 2014 | 1.769 Mens.
Yo te ofrezco por el piso 50k en mano el lunes ante Notario.

Ciudad?
Accipiens está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 11:37   #24
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
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May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Accipiens Ver Mensaje
Yo te ofrezco por el piso 50k en mano el lunes ante Notario.

Ciudad?
El piso no es mío. Y No creo que te acepten un descuento de más del 50%.

Sin embargo podemos montar una churrería juntos si te parece

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 11:41   #25
Accipiens
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Accipiens
 
Ene 2014 | 1.769 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por parraxh Ver Mensaje
El piso no es mío. Y No creo que te acepten un descuento de más del 50%.

Sin embargo podemos montar una churrería juntos si te parece
Ciudad?

Por qué ignoras deliberadamente todas las preguntas en este sentido?
Accipiens está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 11:42   #26
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por Accipiens Ver Mensaje
Ciudad?

Por qué ignoras deliberadamente todas las preguntas en este sentido?
Por razones obvias, sólo lo indico por Mp a personas realmente interesadas.

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 16-oct-2020, 12:01   #27
liberatus
Adelantando en la N-501
 
Avatar de liberatus
 
Sep 2007 | 5.120 Mens.
Lugar: Castilla

A4 pepino

Cita:
Originalmente Escrito por bore Ver Mensaje
Pagas tu el agua y la luz?
Y no hay impuestos por ser amigo de Felipe González.
liberatus está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 17-oct-2020, 11:11   #28
parraxh
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de parraxh
 
May 2016 | 1.994 Mens.
up

VENDO un SEAT Ibiza 2010 1.9 105cv 3.900€ en ESTE HILO
parraxh está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 17-oct-2020, 14:54   #29
SoundBlaster
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de SoundBlaster
 
Sep 2017 | 908 Mens.
Se te ha olvidado un pequeño detalle: ¿a cuánto ascienden tus honorarios?
SoundBlaster está desconectado   Responder Con Cita
Viejo 17-oct-2020, 16:17   #30
Dhalsim
ForoCoches: Miembro
 
Avatar de Dhalsim
 
Sep 2015 | 6.836 Mens.
Cita:
Originalmente Escrito por SoundBlaster Ver Mensaje
Se te ha olvidado un pequeño detalle: ¿a cuánto ascienden tus honorarios?
"se le ha olvidado"
Dhalsim está desconectado   Responder Con Cita


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